강남 아파트 지금 사도 되나요? 필자가 약 12년 전 금융회사에서 자산관리 어드바이저로 근무했던 당시 듣던 질문을 최근 자주 듣는다. 2018년에 들어서 더 높아진 강남 아파트 선호 현상에 대해 정리해 보고자 한다.
강남 아파트는 얼마가 적정가격인가? 가격은 수요와 공급으로 정해진다. 강남 아파트 수요는 기존 강남 거주자, 강남으로 신규진입하고자 하는 고소득자 및 자산가들의 실수요 및 투자수요이다. 여기에 강남이라는 일종의 명품 프리미엄이 더해진다. 부동산가격의 높고 낮음을 판단할 때 수익용 부동산은 매매가격 대비 순영업이익인 자본환원율이라는 수익지표가 있어 쉽게 판단할 수 있다. 주거용부동산은 가구소득수준 대비 주택가격 비율(price to income ratio, PIR)이라는 상대적 주택구입능력을 지표로 보기 때문에 고소득자들이 선호하는 지역의 주택 가격의 높고 낮음을 판단하기는 사실상 어렵다. 수백만 원 하는 명품 가방 가격이 원가 대비 얼마인가를 놓고 비싸다고 할 수 있을까?
향후 강남의 변화될 모습을 보면 글로벌 기업 본사의 강남 이전 서울시의 강남권 국제교류복합지구 개발 전략으로 인한 영동대로 지하개발 예정, 강남순환도로 및 SRT 수서역 등 교통의 요충지로서 접근성이 개선 등 많은 요소들을 갖추고 있다. 특히 직접적으로는 그동안 지지부진했던 강남권 재건축 아파트 사업에 대해 건설사들이 최고의 주거지 개발을 위한 주택상품을 제안하는 것 등을 고려해보면 강남은 최고의 주거지로서의 잠재력이 있다고 본다. 이런 점들을 종합적으로 고려해 보면 현재의 강남 주택 가격 상승을 단순히 투기로만 볼 것인지에 대한 근본적인 시각의 점검이 필요해 보인다.
정부는 다양한 부동산 규제정책을 통해 강남 주택가격을 직접 통제하려고 하는데 과연 시장을 통제할 수 있을까? 단기적으로는 가능할지 모르지만 그 효과가 얼마나 지속될지 의문이다. 정부의 집요한 강남부동산대책으로 오히려 언론의 강남 홍보 효과, 정부 정책 학습 효과 등 부작용도 고려해 볼 필요가 있다. 직접적인 가격통제보다는 고가주택에 대한 보유세, 양도세액 누진세율 조정 등 세제개편을 통한 부의 재분배 정책이 보다 합리적일 것으로 보인다. 또한 정부는 개인투자자들이 쉽게 부동산 투자를 하도록 하고 시장투명성을 제고하기 위하여 부동산펀드, 리츠 등 부동산투자상품에 대한 공모를 활성화해 건전한 투자 분위기가 정착되도록 해야 한다.
국민소득 3만불 시대, 4차 산업 혁명시대를 맞이해 강남지역이 높은 가격수준에 걸맞는 스마트 명품 주거지역으로 재탄생될지는 지켜봐야 할 것이다.
