권강수 한국부동산창업정보원 이사‘3대째 이어온 식당’ ‘한 자리에서만 40년 이상 장사한 가게’. 아쉽게도 우리나라는 이와 같은 몇 대에 걸친 오래된 전통 식당이 드물다. 특히 서울에서는 더욱 더 찾아보기 어려운 실정이다. 아마도 건물주 우위의 임대계약 방식이 가장 큰 문제로 작용하고 있기 때문일 것이다. ‘상가건물임대차보호법(상가임대차보호법)’이 실제 임차인을 보호해 주는 방어 장치로서는 아직까지 한계점이 있다.
다행히도 지난 1월 시행령 개정안이 입법예고되면서 현재 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아지고 환산보증금 기준액도 지역에 따라 50% 이상 대폭 올라갔다. 법의 보호를 받을 수 있는 임차인들도 기존보다 늘어나게 됐다. 그럼에도 여전히 환산보증금 기준에 따라 법 적용이 되지 않는 경우가 있는 것은 동일하다.
그 중 임대료 상한선과 관련된 조항은 지역별 환산보증금 기준에 따라 일정 금액 이하인 상인만이 적용을 받을 수 있으므로 임차인들이 꼼꼼히 숙지해야 한다. 정부는 환산보증금 기준을 통해 영세상인과 비영세상인으로 구분 짓고 법을 달리 적용하고 있다. 환산보증금은 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액을 말한다. 지역별 환산보증금은 서울특별시가 6억1,000만 원 이하, 서울을 제외한 과밀억제권역은 5억 원 이하, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시가 3억 9,000만 원 이하, 그 밖의 지역은 2억 7만원 이하로 상향됐다.
상가임대차보호법 중 계약갱신청구권도 논란의 대상이다. 현재 계약갱신청구권은 5년까지 연장할 수 있다. 대부분의 가게는 영업 후 1년간 손익분기를 넘지 못하다가 영업력이 뒷받침된다면 2~3년 이후부터 꾸준한 소득을 얻기 시작하며 5년 정도에 안정기로 접어든다.
그러나 현재 상가임대차보호법은 임대계약일로부터 5년까지만 계약갱신이 가능하기 때문에 그 이후에는 임대인이 임차인과의 임대계약을 연장해야 할 의무가 없다. 이에 많은 임차인들이 임차계약이 5년을 넘겨 가게를 이전하거나 폐업해야 하는 상황에 처하고 있다. 권리금을 건져 이전하더라도 인테리어, 시설 이전비용, 점포 중개 수수료, 이전기간 동안 영업을 할 수 없어 수익이 없고 기회비용이 날아가는 것까지 감안하면 계획에 없었던 큰 지출이 발생한다. 최근 상가임대차보호법의 실효성과 젠트리피케이션 현상에 대한 논란이 끊이지 않고 있기 때문에 꾸준히 법 개정에 대한 움직임이 이어져야 한다.
권강수 한국부동산창업정보원 이사
