# 50대 중반의 평범한 회사원이었던 A씨는 은퇴 이후가 늘 고민이었다. 그러던 중 우연한 기회에 중소형 빌딩 투자에 대해 듣게 됐다. 예상보다 크지 않은 금액으로 투자를 시작할 수 있고 퇴직한 뒤 안정적인 수입이 생길 수 있다는 점에 마음이 끌렸다. 이에 전문가들을 찾아 상담을 받고 서울 마포구에 위치한 한 건물에 투자하기로 결심했다. 매매가격은 30억3,000만원. 하지만 은행에서 조달한 금액 등을 제외하면 그의 순수 투자금은 약 4억원에 그친다. 그리고 그가 현재 그 건물에서 거둬들이는 수익률은 순투자금 대비 연간 약 20%에 이른다.
중소형 빌딩 시장이 뜨겁다. 저금리와 불황이 맞물리는 상황에서 고정 임대수익을 원하는 이들과 시세 차익을 노리는 투자자들이 시장으로 꾸준히 진입하면서 열기가 더해지고 있다. 또 정부의 주택시장의 규제 강화에 따른 반사이익을 기대하며 시장으로 유입하는 수요도 많다.
◇연간 6조원대 시장 열린 중소형 빌딩=11일 ‘리얼티코리아’에 따르면 지난해 중소형 빌딩은 1,054건 거래된 것으로 집계된다. 이는 전년도 988건보다 6.6% 늘어난 수치로 리얼티코리아가 관련 조사를 한 이후 역대 거래가 가장 많이 된 한 해다. 분기별 평균 거래량은 약 264건이었는데 이 중 3·4분기는 최근 4년 간 가장 활발한 313건의 거래가 진행됐다.
특히 지난해 거래금액은 6조4,500억원을 기록하면서 처음으로 6조원대 시장의 문을 열게 됐다. 중소형 빌딩 거래의 연간 거래금액은 2014년 3조2,400억원에서 2015년 5조5,300억원으로 두 배 가까이 급증한 경험이 있지만 2016년 5조4,100억원으로 성장세가 주춤해졌다. 하지만 지난해 다시 2016년보다 19%나 급증한 것이다. 리얼티코리아 관계자는 “정부의 8·2 대책 발표 이후 아파트를 매각한 금액으로 빌딩에 투자해 임대사업에 나선 사람들도 많았다”고 설명했다. 정부가 주택 시장에 대한 규제를 강화하면서 규제의 강도가 상대적으로 덜한 중소형빌딩 분야로 수요가 이동했다는 해석이 나오는 대목이다. 김윤수 빌사남 대표는 “금리가 오르고 있는 건 맞지만 아직은 저금리 시대”라면서 “저금리 상황에서 마땅하게 투자할 곳을 찾지 못한 자산가들이 빌딩 투자에 관심이 많다”고 전했다. 그는 이어 “중소형 빌딩 시장에 대한 투자 수요는 넘쳐나지만 이런 수요를 받쳐줄 만한 매물이 부족하다”면서 “시장 분위기가 좋다는 이유로 매수자가 나타나면 더 높은 금액을 요구하고 매물을 거둬들이는 경우도 적지 않다”고 설명했다.
◇누가 어디에 투자하나=통상적으로 중소형빌딩에 대한 투자는 개인이 법인보다 압도적으로 많은 경향을 보여왔다. 지난해 역시 마찬가지 결과가 나타났다. 리얼티코리아의 집계를 보면 개인이 거래한 건수는 총 779건으로 전체 중 약 73.9%의 비중을 차지했다. 반면 법인이 주체가 된 거래는 총 267건을 기록하면서 약 25.3%의 비중이었다. 이들 개인이 거래하는 건물 규모는 단연 50억 미만의 ‘꼬마빌딩’이 569건(약 73.0%) 거래돼 압도적으로 많았다.
다만, 투자하는 주체가 누구든 선호하는 지역은 강남권으로 동일했다. 리얼티코리아는 매 분기마다 투자자들의 선호지역을 조사하는데 강남구와 서초구가 매번 선호지역 1~2위를 차지했다. 송파구, 마포구, 용산구 등 투자자들이 관심이 높은 지역으로 꼽혔고, 중랑구, 성동구 등 강북권역에서도 적지 않은 투자가 진행된 것으로 조사된다.
◇달아오른 중소형 빌딩시장, 올해는? =전문가들은 올해 중소형 빌딩 시장이 단기적으로 위축될 가능성이 크다고 전망한다. 정부가 부동산 임대사업자에게도 대출의 문턱을 높이기로 방침을 정하면서다. 이에 정부는 오는 3월부터 부동산 임대사업자에게 임대수익 이자상환비율 (RTI) 등을 적용한다는 계획이다. RTI는 부동산임대업 대출 희망자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배다. 소득이 높은 만큼 대출의 폭을 넓히겠다는 의미로 자금력이 부족한 투자자는 중소형 빌딩 시장으로 유입이 다소 까다로워질 수 있다는 것이다. 김 대표는 “RTI는 오는 3월 시행 예정이어서 아직 시장에 큰 변화는 없다”면서도 “다만 제도가 본격적으로 적용되면 단기적으로 시장 위축은 불가피할 것으로 보인다”고 했다. 리얼티코리아도 RTI 뿐만 아니라 신 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등의 대출 규제가 중소형빌딩 시장의 악재가 될 것으로 내다봤다. 리얼티코리아 관계자는 “투자 건물을 볼 때 담보대출에서 발생하는 금융비용 이상의 임대료를 창출할 수 있는지 잠재성을 염두에 둘 필요가 있다”며 “잠재력을 바탕으로 리모델링, 임차인 개편 등을 통해 임대료를 상승시켜 담보대출 이자를 감당할 수 있도록 하는 것이 투자 전략이 될 수 있다”고 설명했다.
/이완기기자 kingear@sedaily.com
