25일 치러진 압구정3구역 재건축조합설립추진위원회(이하 재건축추진위) 선거에서 당선된 윤광언 위원장은 “현재 구현대에는 30평(전용 면적 99㎡) 이상 중대형 가구 비중이 높다”며 “ 최고급 명품 단지를 만들기 위해 1대1 재건축사업을 추진하겠다”고 밝혔다. 고급화를 위한 공사비를 늘리고 일반 분양에 따른 수익을 줄여 재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금은 낮추고 입주 후에 아파트의 가치를 극대화한다는 전략이다.
압구정 3구역은 압구정 구현대 1~7차, 10·13·14차와 현대·대림빌라트 총 4.065가구가 속해 있는 곳으로 압구정 아파트지구내 6개 지구 중 가장 입지가 좋고 사업규모가 큰 ‘알짜 중의 알짜’로 꼽히는 지역이다. 이번 추진위원장 선출을 계기로 재건축 사업 추진이 본격화될 것으로 전망된다. 현대건설 임원 출신인 윤 위원장은 내년 하반기 재건축조합 구성을 목표로 사업 준비에 착수할 계획이다.
올해부터 재건축초과이익 환수제가 시행되는 가운데 정부가 평균 4억 원에 달하는 예상 부과금액을 발표하면서 강남권 재건축 단지들은 동요하는 분위기다. 이에 공사비 증가, 1대1 재건축이 초과이익환수제에 따른 부담을 줄일 대안으로 떠올랐다.
윤 위원장은 1대1 재건축을 추진하되 단지 부지의 15% 기부채납을 통해 용적률 인센티브를 받아 늘어나는 가구는 일반에 분양해 사업비를 보전할 계획이다. 이에 현재 4,065가구가 재건축 후 5,000여 가구가 될 것으로 예상하고 있다. 재건축사업을 통해 늘어나는 주거전용면적 범위를 기존의 30% 이내로 제한하는 1대1 재건축은 전용 면적 85㎡ 이하 소형평형을 의무적으로 추가하지 않아도 된다. 면적이 기존보다 30% 이상 늘어나면 새로 짓는 아파트 총 가구 수의 60%를 전용 면적 85㎡ 이하로 지어야 한다. 때문에 압구정 구현대와 같은 중대형 평형 위주 고급단지에서는 1대1 재건축이 더 유리한 것으로 평가된다. 윤 위원장은 또 임대주택 추가에 따른 용적률 인센티브는 받지 않는 ‘임대주택 없는 재건축’을 추진한다는 방침이다.
그러나 업계 일각에서는 이러한 1대1 재건축사업 방식은 조합원들이 부담해야 할 사업비용이 수 억 원대에 달하기 때문에 조합원 동의를 얻기 쉽지 않다는 지적도 나온다. 실제로 그 동안 서울에서 1대1 재건축사업이 진행된 단지는 래미안 첼리투스(옛 이촌 렉스 460가구), 아크로리버뷰(옛 신반포5차 555가구) 등 대부분 1,000가구 이하 규모로 알려져 있다. 강남 지역의 한 재건축 조합장은 “신반포5차 재건축사업의 경우 기존과 동일하게 35평형대(공급면적 117㎡)를 배정 받은 조합원의 부담금이 3억원대에 달했다”며 “재건축초과이익환수제 적용에 따라 내게 될 세금 못지 않게 조합원 부담이 늘어나기 때문에 3구역 같은 대규모 사업장에서 재건축조합 설립에 필요한 75% 동의율을 확보하는 것은 만만치 않을 것”이라고 말했다.
