Q: 강남 출퇴근을 하는 41세 회사원입니다. 전세가격을 또 올려 달라고 해서 이번에는 아예 내 집 마련을 하려고 합니다. 아이들 교육환경과 강남으로 출퇴근하고 있는 상황을 고려해 분당지역에 집 장만을 계획하고 있습니다. 며칠째 중개업소를 찾아 다니고 있습니다. 정자동에 매매시세보다 5,000만원 정도 싼 아파트가 급(急)매물로 나왔다고 합니다. 그런데 또 다른 중개업소에서는 경매로 내 집 마련을 하면 더 유리하다고 권유하고 있습니다. 도대체 누구의 얘기가 맞는지 모르겠습니다. 내 집 마련의 경우 급매가 유리한지, 아니면 경매가 유리한지 궁금합니다.
A: 우선 급(急)매물이란 뜻은 빨리 처분한다는 얘기입니다. 하지만 시장에선 싸게 팔고, 싸게 살 수 있다는 의미로 통하고 있습니다. 부동산시장에서 바겐세일(bargain sale)이란 단어는 잘 사용되지 않는 대신 “급(急)매물”이란 말을 주로 사용합니다. 부동산을 “급매물로 처분한다”는 의미는 결코 세일한다는 말은 아닙니다.
급매물이라고 하면 3가지 정도로 분류됩니다. 우선 부동산 소유자가 파산이나 부도위기에 처한 경우입니다. 압류를 비롯한 가압류, 가처분 등을 피해 부동산을 신속하게 처분하기 위한 수단으로 이용되고 있습니다. 계약할 당시에는 권리관계에는 아무런 문제점은 없습니다. 하지만 중도금과 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마치는 사이에 선순위 권리관계가 생길 수도 있습니다. 이런 경우 매수인 입장에서는 중도금 없이 잔금으로 한번에 지불하는 것이 유리합니다. 또한 잔금을 지급할 때에는 선순위 권리관계(압류, 가압류 등) 이상유무를 해당 등기소에 반드시 확인해야 합니다. 외국으로 이민이나 지방으로 이사하는 경우입니다. 또 주택에 대한 양도소득세를 비과세 받기 위해 급하게 처분하는 경우로 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 법률적으로 위험하지도 않고 매수자에게는 시세보다 싸게 살수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 내 집 마련은 급매물일수록 서두르지 말고 여유를 가지고 매입에 나서야 합니다. 특히 급매물이라고 하면 물건에 하자가 있을 수 있다는 점을 주의 깊게 살펴보고 매수에 나서야 합니다.
한편, 경매의 경우에는 무엇보다 매입시점이 중요합니다. 일반적으로 경매는 부동산 가격이 상승하거나 또는 안정기를 형성할 때가 유리합니다. 지금이 경매로 내 집 마련하기에 적기라는 얘기입니다. 하지만 가격이 하락하는 시기에는 경매는 쳐다보지도 말아야 합니다. 왜냐하면 경매진행 기간을 따져보면 빨라야 6개월에서 1년을 넘겨야 겨우 끝나기 때문입니다. 예를 들어 부동산 가격이 높을 때 법원 감정가격이 매겨지고, 그 뒤 계속 부동산 가격이 떨어지게 된다면 80%~90% 수준에서 매수한다 해도 현재의 매매시세와 비슷하게 매수할 수 밖에 없습니다. 이런 경매기간의 특성을 감안하면 부동산시장이 숨을 죽이고 있는 침체기에는 경매를 피하는 것이 좋습니다. 경매가 시도 때도 없이 유리한 것만은 아니고, 시장상황에 따라 오히려 비싸게 매입할 수도 있다는 얘기입니다.
따라서 현재의 부동산시장의 가격 추이도 지켜 보면서 내 집 마련에 나서야 합니다. 하지만 내 집 마련은 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수 시점을 실기하지 않아야 합니다. 특히 급매가 싸다, 경매가 싸다라는 고정관념을 버리고 개별 물건을 꼼꼼히 살펴보고 매수하는 지혜가 필요합니다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
