저자는 현재 네이버 블로그 <이지윤의 금융 및 부동산투자가이드>를 운영하며 임대사업을 꿈꾸는 이들에게 올바른 투자를 알려주는 가이드 역할을 하고 있다.“내 월급 빼고 다 오른다.”
직장인이라면 누구나 공감하는 하소연이다. 치솟는 생활물가에 반해, 가계소득은 제자리라 늘 쪼들리기 마련. 사회 초년생부터 은퇴자까지 어려운 건 마찬가지만, 3040세대의 고충은 더 크게 다가온다.
3040은 부모와 자녀 사이에 끼어 있는 ‘낀 세대’로 불리며, 부모의 부양비와 자녀의 양육비라는 이중고에 시달린다. 여기에 주거비 부담까지 더해져 자신의 노후대비는 늘 뒷전일 수밖에 없는 상황이다. 이럴 때 필요한 건 재테크다.
제2의 월급을 얻기 위해 재테크로 눈 돌리는 이들에게 한 평범한 직장인이 이룬 부동산 투자 성공기는 찬찬히 들여다 볼 필요가 있다. <나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다>의 저자 이지윤 씨는 부동산 투자자를 꿈꾸는 직장인들에게 ‘재테크 멘토’가 되기를 자처한다. 최근 들어 정부의 규제에 부동산 투자 시장에 큰 변화가 생기고 있다. 그렇다면, 이럴 때 직장인들은 어떻게 투자를 해야 할까.
■ 수익 다각화가 필수…부동산투자로 극복
현재 한경금융서비스와 하나금융투자에서 재무상담과 부동산 컨설팅을 맡고 있는 이지윤 씨는 직장인인 동시에 다량의 건물 소유주다. 실제로 가지고 있는 아파트는 무려 55채. 억, 소리 나게 하는 보유량은 그녀가 부동산시장에 뛰어들어 각종 정보를 탐색하고, 분석하며 얻은 13년간의 결실이다.
혹 ‘어린 시절부터 부유했던 건 아닐까’하는 생각이 들 수도 있지만, 그녀도 ‘흙수저’였다. 가난의 상처와 미래에 대한 불안감으로 전전긍긍했던 젊은 시절, 그녀가 찾은 돌파구는 부동산이었다. 근로소득만으로 노후대비는 불가능하다는 생각에 부동산 투자로 수익 다각화를 일궈냈다. 이 씨는 “저성장 저금리 시대에 수익 다각화가 필수인 시대이며, 젊을수록 일찍 자신의 수익 모델을 다양화하는 데 집중해야 한다”고 강조했다.
“자본주의 시대에 근로소득으로만 사는 것만큼 위험한 일도 없어요. 금전적으로 문제없던 한 가정에서 가장이 불의의 사고로 경제활동이 어려워질 경우를 떠올려보세요. 가계가 무너지는 것은 정말 순식간입니다. 그 고통은 가족 구성원이 함께 떠 앉게 되는 거죠. 자신이 당장 일을 하지 못하는 상황이 오더라도 자본은 계속 들어와야 합니다. 자본이 또 다른 자본소득을 만드는 시스템을 구축하는 것이 불안한 미래를 극복하는 최선의 방법입니다.”
인생은 늘 변수의 연속이기에 근로 소득 이외의 소득 창출 모델이 있다면, 훨씬 안정된 노후를 맞이할 수 있을 것이다. 그렇다면 수많은 수익 모델 중 왜 하필 부동산 투자일까.
“초저금리 시대이기 때문에 예금, 적금으로는 수익을 기대할 수 없어요. 그렇기에 대부분의 사람들이 투자에 눈을 돌리는 것이죠. 모든 투자 상품에는 항상 리스크가 존재해요. 하지만 부동산 투자가 가장 안정적인 수익구조가 될 수 있어요.”
보통 재테크 하면 주식을 많이 떠올린다. 그녀도 한때 주식에 투자해 어렵게 모은 종잣돈을 반 토막 낸 적이 있다.
이 씨는 “주식은 한순간에 휴지 조작이 되어 버려 개인 투자자에게 막대한 손실을 입힐 수 있다 또 최근 이슈가 되고 있는 가상화폐는 시간이나 장소의 제약이 없어 섣불리 시장에 진입하는 경우가 있지만 그 실체가 불분명하다. 하지만 부동산은 오래된 데이터가 있고, 아주 열악한 상황에도 실물이 남으며 적어도 장기투자라면 손해 보는 장사는 아니라는 것”라고 설명했다.
■ 부동산임대업 성공하려면 초보 투자자들 ‘뚝심’ 필요
최근 전셋값 하락세가 지속되고 있다. 세입자를 구하지 못하는 역전세난으로 갭투자자들이 어려움을 겪고 있는 상황. 한 금융업계가 발표한 4월 월간주택가격 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 66.2%로, 3월(67.2%) 대비 1% 포인트 하락했다. 주택시장 침체기인 2015년 2월 (66.8%) 이후 3년 1개월 만에 최저치다.
이런 상황이지만, 이 씨는 언론 보도와 경제지표에 흔들리지 않고, 내공을 갖추는 자세가 필요하다고 일침 한다. 실제로 초보 투자자들이 가장 어려워하는 것이 장기투자다. ‘부동산 가격 폭락’이라는 기사를 접하거나, 주위 사람들이 “부동산은 한 물 갔지”하며 부정적인 말을 던지면 투자를 멈추는 투자자들이 대부분이다.
“50년 동안의 부동산 정책을 쭉 훑어보세요. 정책은 규제와 완화 사이를 줄타기한다고 보시면 돼요. 국가는 세수가 필요하고 부동산 시장이 세수 확보의 한 부분이기 때문에 영원한 규제, 영원한 완화는 없는 것이나 마찬가지입니다. 이렇게 부동산 흐름을 읽을 줄 알면 장기투자가 가능하죠. 부동산은 거래할 때 양도세, 취득세, 부동산 중개비, 각종 법무 비용 등 많은 비용이 발생하는 투자 상품이에요. 초기 투자 비용이 높은 편이라 단타 투자로 빠지면 수익률을 내기 어렵습니다. 10년은 기다리면서 조급해하지 말아야 하죠. ‘10년짜리 적금을 들었다’는 마음으로 기다리면서 공부를 하면 내공이 쌓이고 안목이 생겨 투자자로서 어렵지 않게 수익률을 얻을 수 있습니다.”
이 씨의 부동산 투자원칙은 초보 투자자는 철저히 소액 투자로 시작해야 한다는 것이다. 만약 월급을 250만 원 받는 직장인이라면 아끼고 아껴 3천만 원만 모아보자. 지방의 수익률이 좋은 아파트에 투자하면 월세 30만 원은 받을 수 있다. 다양한 상품 중 아파트, 그 중에서도 소형아파트 투자를 추천한다. 소형아파트는 임대소득과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 상품이다. 동시에 재고 비율이 낮은 소형아파트는 환금성 측면에서 가장 뛰어나고 상가, 오피스텔보다 오히려 수익률이 높기 때문이다.
부동산 투자는 종잣돈을 모으는 것에서부터 시작한다. 직장인이 월급으로 자금을 모으기가 쉽지 않다. 이 씨는 세세히 가계부를 써가며 악착같이 투자자금을 모았다.
“부동산 상담을 통해 3040 직장인들을 많이 만나요. 대부분 ‘부자’나 ‘건물주’는 자신과는 거리가 멀다고 생각해요. 하지만 절대 그렇지 않아요. 소액으로 시작해 계속 투자를 이어가면 가능한 이야기입니다. 어떻게든 경제적 자유를 실현하고, 현실을 극복하고자 한다면 종잣돈을 모으는 과정이 의미 있는 일일 테니까요. 냉철하게 자신의 40~50년 후를 고민해보세요. 투자 방법은 반드시 부동산이 아니더라도 수익구조를 다각화하는 방법을 찾아 자신을 감동시킬 만큼 노력하면 경제적 자유를 얻을 수 있을 거라 생각합니다. 부자가 되는 길은 멀리 있지 않다는 점을 꼭 명심했으면 해요.”
지금의 3040세대는 ‘티끌 모아 태산’이라는 말보다 ‘티끌 모아 티끌’이라는 말이 더 익숙하다. 하지만 하늘이 무너져도 솟아날 방법은 있다. 대책을 강구하고 연구해 데이터를 바탕으로 행동한다면 ‘티끌 모아 아파트’가 직장인의 현실이 될지도 모른다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
