Q. 부동산 투자의 길로 들어서게 된 계기는 무엇인가?
학교에서 경영학을 졸업하고 영국으로 가게 되었다. 영국에 있는 동안 아버지께서 서울의 상가 5군데를 분양받으셨는데 그 상가들이 착공도 못하고 모두 부도가 났다. 사실 투자를 하지 말아야 하는 부동산이었는데 당시 상가 분양 붐에 휩쓸려 투자를 하셔서 엄청난 손실을 보셨다. 그로 인해 집안이 경제적으로 매우 힘들어졌다. 그 시기 영국에 나의 임대인은 유대인계 영국인이었다. 그는 집을 50채를 소유하고 있었다. 당시 나로서는 상상하기 힘든 일이었다. 2000년대 초반 이후 전 세계적으로 유동성 장세가 진행이 되어 집값이 크게 오르는 시기였고, 그들이 집을 살 때 대출이 95%까지 가능하던 시절이었다. 영국 런던의 인건비가 타 국가에 비해 상대적으로 높았기에 외국인들이 구직이나 학업을 위해 몰려들어 런던의 임대수요가 증가하였다. 결론적으로 임대인의 집값이 내가 영국에 있는 동안 4배가 상승하였다. 한국에만 있었다면 경험해보지 못할 일이었다. 한국으로 돌아온 뒤 부동산 투자에 대해 본격적으로 고민하기 시작했다. 대부분의 사람은 어려운 일이 생기면 대부분 회피를 하거나 문제에 대해 생각을 잘 안하려고 한다. 하지만 나는 집안의 가세가 기울어 경제적으로 절박했고 어떻게든 이 상황을 돌파해야겠다는 생각뿐이었다. 영국에서의 경험을 통해 한국에서도 비슷한 시스템으로 부를 이룰 수 있지 않을까 생각했고 갖은 시행착오 끝에 우리나라에만 있는 전세 제도를 이용하여 지속적으로 현금이 들어올 수 있는 선순환 시스템을 구축하게 되었다.
Q. ‘아파트 투자로 부자 되기’라는 책을 출간하셨는데 일반인도 발상의 전환을 하면 부자가 될 수 있다고 말하고 있다. 이는 어떤 발상의 전환인가?
우리는 과거 부모님들이 살던 산업자본주의 시대가 아닌 금융자본주의 시대에 살고 있다. 우리는 그동안 저축과 보험은 좋고 부채는 나쁘다고 교육받았다. 그러나 부채는 자본주의를 이루는 근간이다. 이를 잘 이용하면 일반인도 경제적으로 풍족한 삶을 누릴 수 있다. 대표적인 부채 중 하나가 바로 전세금이다. 전세금은 부채이지만 이자가 나가지 않는다. 부동산 매매 가격의 대부분을 차지하는 전세금을 임차인이 무이자로 빌려주는 것과 같다고 발상을 전환하는 것이다. 2,000만원 적금을 드는 것보다 전세를 끼고 1~2억 부동산을 소유해서 오래 보유한다면 물가 상승률과 부동산의 담보 가치 상승으로 좀 더 빠르게 부를 축적할 수 있다. 그리고 정부에서는 주택임대사업자를 부동산 공급자로 생각을 하여 많은 세제혜택을 주기 때문에 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 단, 꼭 강조하고 싶은 내용은 스스로의 재무상황에 맞는 투자를 해야 한다는 점이다. 욕심이 앞서 무리한 투자를 하게 되면 혹시 부동산 시장이 어렵게 되었을 때 리스크가 한 번에 닥칠 수 있기 때문이다.
Q. 현재 ‘스마트 부동산 아카데미’에서 교육을 하고 있는데 이것을 운영하게 된 계기는 무엇인가?
주변에서 ‘묻지마 투자’를 통해 평생 일구어 놓은 재산을 한꺼번에 다 잃는 경우를 많이 보았다. 남의 말 한마디만 듣고 준비 없이 투자를 하여 본인과 가족의 인생까지 모두 어려워지게 된 것이다. 나 역시 집안의 잘못된 부동산 투자로 인해 경제적으로 힘들었던 경험이 있기에 그들이 겪는 고통을 누구보다 잘 알고 있다. 그런데 대부분의 경우 문제의 원인은 남이 잡아주는 물고기에서 비롯된 경우가 많다. 부동산 상승기에 운이 좋아 타인의 조언을 통해 투자 수익을 내는 경우도 있지만, 그 운이 계속 지속되리라는 보장이 없다. 그래서 욕심을 조금만 줄이고 체계적인 공부를 통해 올바른 투자를 이어나가면 누구나 목표하고자 하는 바를 이룰 수 있다. 그리고 나의 경우 투자를 처음 시작했을 때 아무도 가르쳐주는 사람이 없었다. 참 많은 시행착오를 겪었다. 그래서 많은 사람들에게 교육을 통해 보다 안전한 투자를 할 수 있도록 돕고, 물고기를 잡아주겠다는 유혹들이 있을 경우에도 스스로 판단하여 투자를 결정할 수 있게 해야겠다는 생각으로 교육을 시작하게 되었다. ‘나를 만나는 모든 분들이 과거의 나처럼 길을 헤매지 않고 험난한 투자 세계에서 오래 살아남아 건강한 부자가 되었으면 좋겠다.’ 그런 마음으로 스마트 부동산 아카데미를 시작하게 되었다.
Q. 박지훈 대표가 생각하는 건강한 부자는 어떤 사람인가?
우리나라에서 부자라고 하면 부정하게 돈을 번 사람이라는 이미지와 투자를 통해 부를 축적하면 투기꾼이라는 인식이 팽배해있다. 이는 과거 고도성장 시절 부정축재를 한 사람들이 많았기 때문이다. 그리고 우리나라에서는 어렸을 때부터 사업과 투자는 위험하니 누군가의 종업원이 되어 저축을 꾸준히 하라고 가르치기 때문에 성인이 된 후 내가 배우지 못한 방법으로 부를 축적한 사람을 만나게 되면 자연스럽게 ‘나쁘다’라는 인식을 가지게 되는 것이다. 내가 생각하는 부자는 첫째, 나눔을 실천하는 사람이다. 미국의 존경받는 부자들은 소득의 일부분을 기부하여 필요한 곳에 도움을 준다. 우리나라도 존경받는 부자가 많이 나오고 이들처럼 되고 싶다고 꿈꾸는 사람들이 계속 생겨나야 한다. 그리고 부자의 두 번째, 세 번째 조건은 건강한 신체를 바탕으로 화목한 가정을 꾸리는 사람이다. 이 3가지가 충족이 되어야 행복한 부자가 될 수 있다고 생각한다. 그래서 나 또한 오랫동안 여러 루트를 통해 기부를 실천하고 있다. 나의 작은 나눔이 그들에게는 밝은 미래를 향한 희망이 된다고 믿기 때문이다.
Q. 현재의 투자 전략은 무엇인가?
현재 수도권과 지방의 양극화가 진행되고 있다. 규제지역은 오히려 상승을 하고 있으며 지방의 경우는 미분양이 쌓이고 있다. 그리고 다주택자에 대한 양도세 중과 및 DSR, RTI 시행으로 인하여 리스크 관리가 필요한 시저이다. 올해 전국적으로 입주물량이 사상 최대치를 기록하고 있다. 투자지역을 잘 선별해야 하며 공급물량이 많은 곳은 피해야 한다. 꾸준히 인구가 증가하며 성장성이 큰 지역이 좋은 투자처이다. 그리고 교통과 4차 산업이 발전하는 지역이 유망하다. 예전부터 서울은 지하철 개통되는 곳에 투자하고 지방은 도로 뚫리는 곳에 투자하라는 말이 있었다. 시대는 변했지만 여전히 유효한 투자법이다. 대표적으로 GTX역사 주위가 1순위다. 특히 청량리의 경우 앞으로 10년이면 천지개벽할 정도로 변할 것이다. 4차 산업발전으로 인해 대부분의 일자리가 기계로 대체 될 수 있다. 그러나 기계가 대체 할 수 없는 분야가 바로 연구분야이다. 연구는 사람만이 할 수 있기 때문이다. 서울, 분당, 판교, 평촌, 과천, 수원 등이 4차 산업과 관련된 핵심 일자리 지역이다.
Q. 앞으로 이루고자 하는 꿈이 있다면 무엇인가?
많은 사람들에게 본인만의 투자 철학을 심어 주는 것이 꿈이다. 막연히 전문가가 말해주는 투자는 지양하고 스스로 분석하여 투자를 결정할 수 있도록 식견을 넓히는데 도움을 주고 싶다. 부동산 투자는 혼자 하기에 두렵고 정보 또한 제한적인 것이 사실이다. 그래서 많은 사람들이 같이 공부하여 서로 발전해 나가며 투자를 통해서 정당하게 돈을 벌 수 있었으면 좋겠다. 그리고 경제적 여유와 행복함이 충족 되어 혼자만의 행복이 아니라 사회적으로 소외된 계층에 관심을 가지는 사람들이 늘어날 수 있는 환경을 만들고 싶다. 누군가의 위에 서고 싶은 생각은 없다. 대신 아카데미에서 교육을 받으신 분들 중 건강한 마인드를 지닌 훌륭한 투자자가 많이 배출되었으면 좋겠다.
