최근 반포현대가 받아 든 재건축 예상부담금을 보고 각 구청의 부담금 예상액 통보를 앞둔 단지들도 계산에 바빠졌다. 재건축 예상부담금을 통보하는 것이 조합원과 투자자들의 혼란을 막기 위한 것이라는 게 정부 당국의 설명이지만 실제로는 혼란만 가중시킨다는 지적이 많다. 예상치라는 근본적인 한계도 있지만 뚜렷하게 명시돼 있지 않은 변수들이 예상액에서 큰 차이를 만들기 때문이다. 앞으로 재건축 예상부담금 통보가 줄줄이 대기 중인 가운데 서초구가 통보한 반포현대의 계산서에서 확인되는 세 가지 쟁점을 짚어본다.
◇매년 4.1%씩 집값이 오른다?=첫 번째 쟁점은 단연 주택가상승률을 적용하는 시점이다. 본래 재건축초과이익환수금은 추진위원회가 설립된 개시 시점부터 공사가 완료된 때를 기준으로 부과하지만 중간에 있는 예상치는 시점을 명확히 할 수 없다. 공사가 언제 끝날지 정확하지 않고 과거에서 현재까지 상승률이 미래에도 계속될 것이라는 근거도 빈약하다.
실제 재건축부담금 주택가상승률의 근거로 삼는 한국감정원 주택가격동향을 보면 2014년 7월 부동산시장 침체기를 끝내고 서울시 주택매매지수가 현재까지 하락세를 기록한 달은 단 한 번도 없다. 그러다 보니 2015년 4월 추진위원회 설립일이 개시 시점인 반포현대는 최근까지 급등한 주택시장의 상승세를 최저점부터 그대로 반영 받았다. 구청은 현재까지 서초구의 평균주택가격상승률을 4.1%로 봤다. 이 급등세가 예상 준공 시점인 2년 후까지 계속된다는 게 추산 근거다. 현 정부의 고강도 규제책으로 강남 재건축 단지 시세도 마이너스로 돌아선 상황에서 향후 몇 년간 4% 이상 집값이 오를 것으로 예상한 것이다.
◇주변 시세 평균이 우리 집값?=또 서초구는 반포현대가 처음 제출한 예상부담금 850만원에 대한 보완자료에 주변 시세를 반영할 것을 요구했다. 종료 시점 주택가액 산출을 위해서는 현재 가격을 알아야 하지만 반포현대는 지난해 6월(9억6,500만원) 이후 실거래가 없기 때문. 따라서 비슷한 전용면적의 주변 단지를 선정해 현재 공시가격을 정했다. 구청은 반경 1km 내 5개 단지(레미안서초·서초푸르지오써밋·서초두산위브트레지움·서초롯데캐슬프레지던트·반포리체)를 고르고 이들 단지의 현재 시세 평균값을 계산했다. 이 값이 전용 84㎡ 기준 16억원가량이고 이 시세에 75%를 적용한 11억3,000만원을 반포현대의 현재 공시가격으로 규정했다. 여기에 평균 주택가격상승률 4.1%를 적용하면 종료 시점의 가격 12억2,125만원(조합원 분양분)이 나온다. 가장 중요한 재건축 부담금 부과 대상 단지의 현재 가격을 아무런 근거도 없이 주변 5개 단지의 평균값으로 구한 것이다. 인근 단지를 어떻게 조합하느냐에 따라 부담금 액수가 크게 달라질 수 있다는 얘기다.
◇공시지가 실거래가 반영 비율 75% 근거는?=구청은 앞서 실거래가의 75%를 적용해 공시가격을 추산했다고 밝혔다. 이 실거래가 반영 비율 75%도 적합성에 의문이 제기된다. 계산대로라면 반포현대의 전용 84㎡ 공시가격은 11억3,000만원이지만 올해 1월 국토교통부가 발표한 이 아파트의 공시가격은 평균 6억6,450만원이다. 비율이 채 60%가 안 된다. 참여연대 조사 결과 지난해 서울 아파트 공시가격 실거래 반영률은 평균 66.5%였다. 업계에서는 대략 60~70%대로 추정할 뿐 어디에도 반포현대의 75% 기준은 근거가 없다.
반포현대가 서초구에 두 번째 제출한 예상부담금은 7,150만원이었다. 구청의 주문을 반영했지만 경우의 어떤 변수를 얼마큼 적용했는지가 달라 부담금 액수는 구청의 산출액보다 절반이 적었다. 앞으로 재건축 예상부담금을 통보받은 대다수 단지가 똑같은 혼란을 겪을 수밖에 없는 이유다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 어떻게 예상상승률을 예측한다는 건지 의문”이라며 “원칙이 완전하지 않은 규제다 보니 부작용이 잇따를 것”이라고 전망했다.
