임대소득 年2,000만원 사업자, 미등록땐 소득세 105만원 더 내야

주택 임대소득이 연 2,000만원인 미등록 임대사업자는 내년부터 등록사업자보다 최대 105만원의 주택 임대소득세를 더 내게 된다. 미등록 임대사업자에 대한 임대소득세 강화를 통해 등록사업자로의 전환을 촉진하기 위해서다.

현행 소득세법은 간주임대료와 월세를 합한 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하면 등록 여부와 상관없이 기본공제 400만원(주택임대 외 종합소득 금액 2,000만원 이하 요건), 필요 경비율 60％를 인정하고 있다. 이번 개정안에 따르면 등록 임대사업자는 기본공제를 400만원으로 유지하고 필요 경비율을 70％로 올린다. 반면 미등록 임대사업자는 기본공제를 200만원으로 내리고 필요 경비율을 50％로 축소한다.

정부는 등록사업자가 주택을 장기 임대할 때 부여하는 세액 감면 혜택을 종합과세는 물론 분리과세 시에도 적용하도록 대상을 확대할 방침이다. 장기 임대 감면은 4년 임대 시 세액의 30％, 8년 임대 시 75％를 감면(기준시가 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택에 한정)하는 제도다.

이러한 기준 변경에 따라 임대사업 등록 여부에 따라 세액이 달라진다. 연간 주택 임대수입이 2,000만원이고 분리과세 요건에 해당하는 경우 납세자가 부담할 임대소득세는 등록 여부 등에 따라 최대 105만원의 차이가 날 수 있다. 임대주택을 등록하고 8년 이상 임대한 경우는 필요 경비율 70％와 기본공제 400만원을 인정받으며 장기 임대 감면까지 받아 결정세액은 7만원[=(2,000만원×30％-400만원)×14％×25％]에 그친다. 반면 미등록자의 경우 필요 경비율이 50％만 인정되고 기본공제도 200만원에 그친다. 또한 장기 임대 감면도 없어 결정세액이 112만원[=(2,000만원×50％-200만원)×14％]이 된다. 임대료 인상 폭(연 5％)과 임대기간(4∼8년)을 규제받는 등록 임대사업자에게 임대소득세 등에 혜택을 제공해 주택 임대사업 등록을 활성화하겠다는 것이다.

또한 올해까지는 비과세 대상이었던 연간 2,000만원 이하의 임대소득이 내년부터는 과세대상이 된다. 다만, 공시가격 9억원 이하인 1주택 보유자의 주택 임대소득은 내년에도 비과세가 유지된다. 주택임대 외 종합소득금액이 2,000만원 이하인 납세자의 경우 분리과세와 종합과세 중 유리한 것을 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하는 경우 세액은 임대수입에서 필요경비를 제외하고 기본 공제액을 뺀 금액에 세율(14％)을 곱해서 산정하게 된다.



소득세법상 사업자등록 대상을 확대해 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자도 내년부터 사업자등록을 해야 한다. 내년 1월 1일 이후 주택임대사업을 개시하는 경우는 즉시 등록해야 하며 그 전에 주택임대 사업을 이미 시작했으면 내년 말까지 등록해야 한다. 등록을 유도하기 위해 주택 임대사업자가 등록하지 않을 때 부과하는 미등록 가산세도 신설한다. 현재는 부가가치세 면세 사업자로 분류되는 주택 임대사업자에 대한 미등록 가산세가 없으나 2020년부터 면세 공급가액(임대료 수입)의 0.2％를 부과하도록 미등록 가산세 규정을 신설한다.

정부는 주택 임대보증금에 대한 과세 범위도 확대한다. 현재는 3주택 이상 보유자의 ‘간주임대료’ 과세를 위해 주택 수나 보증금 합계를 계산할 때 대상에서 제외되는 ‘소형 주택’의 기준을 내년부터 기준시가 3억원 이하이고 1호(또는 1세대) 주거용 면적이 60㎡ 이하에서 2억원 이하·40㎡ 이하로 각각 하향 조정한다. 통상 전용면적 60㎡ 미만으로 설계되는 20평대 아파트의 보증금은 현행 기준상으로는 간주 임대료 계산에서 제외되지만, 소형주택의 기준이 하향 조정될 시 이들 역시 간주 임대료 계산에 포함될 가능성이 커진다.

정부 관계자는 “소형주택 특례를 받는 주택이 과세를 위해 주택 수를 세거나 보증금 액수를 합산할 때 모두 제외되다 보니 소형주택 10채를 가지고 있더라도 과세가 안되는 문제가 있어 단계적으로 특례를 축소하는 것”이라고 설명했다. 또한 과세 기준 강화에 따라 ‘갭 투자자’도 영향을 받을 가능성이 있다고 분석했다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 판단할 때 법적으로는 이혼했으나 생계를 같이 하는 등 사실혼 관계의 배우자가 보유한 주택까지 고려하도록 요건을 강화했다. 정부는 소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제(‘노란우산 공제’) 대상 업종에서 부동산 임대업을 제외하기로 했다. 소기업이나 소상공인의 생활 안정 등을 목적으로 하는 공제 취지를 살리기 위한 조치다. 정부는 입법 예고 및 국무회의를 거쳐 이상의 내용을 담은 세법 개정안을 국회에 제출할 계획이다.
/권혁준인턴기자 hj7790@sedaily.com