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‘회사보유분 특별분양’ 용어
‘미분양’ 대체 말장난일수도
현란한 마케팅 속지 말아야
A. ‘00동 지하철과 연결되는 초역세권 상가인데 지금도 세가 안 나간다’는 이야기를 많이 듣습니다. 사실 백화점과 인터넷 쇼핑몰의 영향으로 일반 쇼핑몰에 투자해 성공한 경우는 찾아보기 어려운 상황입니다. 통상 쇼핑몰에 투자하는 사람들은 노후자금 1억~2억 원 내외의 노후자금으로 투자한 분들이 많습니다. 분양 면적은 보통 3평~6평이며, 실 평수는 1.5평~3평 내외입니다.
수도권 대부분 분양 쇼핑몰의 경우 1~2개 층 몇 개 점포 외는 외관이 검은 천으로 둘러 막혀있거나 아예 처음부터 임대가 된 흔적이 없는 상가가 다수입니다. 따라서 쇼핑몰을 분양 받기 전 분양받은 실 평수에서 어떠한 사업이 가능한지, 예상되는 수익률이 안정적인지 아닌지 판단해야 합니다.
우선, 쇼핑몰은 일반 근린상가보다 높은 수익률이 나와야 합니다. 실투자원금에 대비해 근린상가보다 위험률이 높기 때문입니다. 향후에 매도 시점에서의 환금성을 생각했을 때, 상가 점포 수가 수백 개 있는 경우가 보통인 쇼핑몰에서는 분양 가격의 원금을 확보한다는 것도 어렵습니다.
부동산은 잘게 자르면 자를수록 가격이 비싸집니다. 즉 시행사 입장에서도 실 평수를 적게 나누면 쉽게 큰 돈을 벌 수 있습니다. 쇼핑몰의 수익률이 일반 근린상가와 같은 수익률이라면 투자하지 말아야 합니다.
또, 쇼핑몰 상층부 영화관 대부분은 수수료 매장임을 알아야 합니다. 스타벅스 같은 수수료 매장을 1층에 들일 경우 상가의 가치를 증대시켜주기 때문에 상가주 입장에서는 득이 됩니다. 대규모 쇼핑몰 분양이 더딜 경우 수수료 매장인 메가박스나 cgv등 영화관을 상층부에 입점시키기 위해 노력합니다. 상층부에 영화관이 입점되어 있는 경우 중층부 나 하층부 상가까지 분양마케팅을 하기 좋기 때문입니다.
통상 쇼핑몰은 ‘을의 입장’에서 대형영화관을 유치하기 때문에 정상적인 임대차 조건으로는 힘듭니다. 대개 정상 분양가의 절반 정도의 보증금에 월세 없이 영화티켓 판매에 따라 수수료매장으로 장기간 계약조건으로 계약되는 경우가 태반입니다.
임대확약서를 100% 믿어서도 안됩니다. 편의점, 약국, 제과점, 유명 커피브랜드 등 이런 업종이 이미 선 임대되어 있다면 누구나 투자하고 싶어집니다. 유명 프랜차이즈가 들어온다는 임대확약서에 속는 경우도 많습니다. 그러나 임대확약서는 대개 입점의향서일 경우가 많습니다. 업무제휴 양해각서(MOU)처럼 구속력이 없습니다.
입점의향서는 법적 구속력이 없습니다. 입점할 수도 있고 안 할 수도 있는 것입니다. 클리닉센터가 건물상층부에 입점한다는 임대확약서에 속아 20억원 가량을 들여 비싸게 1층 약국을 분양받아 분통을 터트리는 투자자들도 있습니다. 따라서 이러한 홍보 문구가 나왔다면 분양대행사 말만 믿지 말고 시행사와 계약을 할 때 계약서에 명시해달라고 하는 게 좋습니다.
마지막으로, 전부 그렇지만 않지만 일부 시행사의 경우 순진한 투자자들을 속이기 위한 분양을 위한 수단으로 ‘회사보유분 특별분양’과 같은 용어를 사용하기에 조심할 필요가 있습니다. 회사 보유분라 하면 우량 물건을 회사에서 특별히 빼놓는 것으로 이해하기 쉽습니다. 그러나 준공 때까지 팔리지 않은 상가를 미분양대신 회사 보유분이라는 이름으로 분양하는 경우도 있습니다. 또 다른 경우는 사업수익으로 상가의 일정 부분에 대한 권리를 가지고 있을 수 있습니다. 이러한 경우는 말 그대로 회사 보유분이 되어 나중에 회사가 상가 운영과 같은 방법으로 임대사업 수익을 올리는 경우도 있습니다.
박상언 유엔알컨설팅그룹 대표
