미국은 실거래 가격에 기반에 부동산 가치를 산정이 기본이 된다. 지역의 감정평가사가 실거래가에 기초한 대량평가시스템으로 가격산정을 산정한다. 실거래가 부족한 지역은 별도의 평가를 통해 보완하는 식이다. 대부분 거래사례비교법으로 평가하되 상업용 부동산은 수익환원법, 특수용도(발전시설 등)의 부동산은 원가법으로 평가한다. 지역 사정에 밝은 감정평가사가 이 같은 부동산의 추정가치(the assessed value) 산정하고 공무원인 조세평가사가 이를 검증해 객관성을 높이다.
다만, 실거래가에 기반한 가격 산정은 전국적으로 동일하지만 이를 기반으로 한 과표산정은 주정부 및 지방정부가 재정상황을 고려해 자율적으로 정한다.
평가 주기도 지역별로 다르다. 예컨대, 캘리포니아주의 경우 매매사례 발생 시 매매가격을 기준으로 재평가하고 이후 매년 물가상승 또는 상한 상승률에 따라 일정비율 조정하는 식이다.
독일도 주 단위의 상급감정평가위원회와 시 단위의 산하 위원회에서 부동산 가격을 평가해 공시한다. 위원회가 기준지가구역별 기준지가를 공시하면 과세당국이 기준지가에 배율을 적용하여 개별지의 과표 산정하는 방식이다. 위원회는 부동산 시장의 투명성 보장을 위해 매년 부동산시장보고서를 발간, 가격정보의 수집에서부터 가격산정까지의 사항을 공개하고 있다. 다만, 공시가격 산정에 활용된 구체적인 데이터는 비공개하고 있다.
일본은 실거래가 파악을 하지 않고 있어 공시가격 산정에 있어 평가 의존도가 상대적으로 높다. 개인정보보호법상 실거래 집계를 할 수 없어 부동산 거래시 매수자 설문을 통해 가격조사를 하고 있다. 이렇게 조사된 가격과 평가를 기반으로 다양한 과세 목적의 부동한 가격 공시제도를 운용하고 있다. 토지나 주택에 대한 고정자산세는 산출한 적정시가의 70%를 과표로 활용한다.
/이혜진기자
