진재만 신한금융투자 세무사A. 정부의 ‘9·13 부동산 안정대책’ 발표 이후 주택 매매거래가 부쩍 줄어들었다고 합니다. 따라서 보유 중인 주택의 임대사업자 등록 여부를 고민하고 있는 분들이 많은데요. 내가 포기해야 하는 단점에 비해 얻을 수 있는 장점이 크다면 당연히 임대사업자 등록을 해야 하나 세제혜택의 요건이 복잡하고 특히 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 장기임대주택의 차이를 구분하지 못해 어려워하는 분들을 자주 만나게 됩니다.
임대기간 10년 넘으면
일반민간주택 양도세 ‘0’
장기임대주택 5년 임대자
거주주택 2년 보유·거주땐
주택수 미합산 특례 적용
‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따르면 단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택을 말하고, 장기일반민간임대주택이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 장기임대주택이란 소득세법상 용어로서 시·군·구청에 주택 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 사업자등록을 한 임대주택으로 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하인 1호 이상의 주택을 말합니다.
임대사업자에 대한 세제혜택 중 주로 관심을 가지는 내용은 양도소득세와 관련된 것인데요. 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 혜택은 다음의 2가지가 있습니다. 첫 번째는 장기보유특별공제 과세특례입니다. 거주자가 장기일반민간임대주택을 등록하고, 임대보증금 또는 임대료 증액(연 5% 이하) 제한 요건을 준수해 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 양도차익의 50%(10년 이상 임대시 70%)를 공제 받을 수 있습니다. 이 때, 임대주택으로 등록하기 전의 임대기간은 8년 계산시 포함되지 않음을 유의해야 합니다.
두 번째는 양도소득세 감면 과세특례입니다. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 임대보증금 또는 임대료 증액(연 5% 이하) 제한 요건을 준수하여 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득의 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 다만, 2018년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록한 것에 한합니다.
장기임대주택에 대한 양도소득세 혜택은 다음의 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 장기보유특별공제 추가공제율 과세특례입니다. 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 기존의 장기보유특별공제율에 보유기간별 추가공제율(2%~10%)을 합해 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.
두 번째는 양도소득세 주택 수 미합산 과세특례 입니다. 2년 이상 보유 및 거주하고 있는 거주주택과 5년 이상 임대하고 있는 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택수에 포함되지 않아 1세대 1주택 요건 충족시 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 이와 같이 임대주택에 대한 개념의 차이와 요건을 이해하여 주택 임대사업자 등록 여부를 신중히 결정해야 할 것입니다.
