민경호 닥터빌드 대표공사비가 20억원인 건물을 짓는다고 하자. 시공사는 건축주에게 건축비에 부가세가 들어가니 공사비의 10%를 ‘당연히’ 내야 한다고 말한다. 관련법을 잘 모르는 건축주는 그런가 보다 하고 받아들이겠지만, 과연 모든 상황에 맞는 말일까?
도급계약 시 어떤 상황인가에 따라 부가세 부담은 건축주가 될 수도, 시공사가 될 수도 있다.
첫 번째, 내 건물이 주택만 있는지 상가가 일부 포함되어 있는지 검토해보자. 주택만 짓는 경우에는 부가세 환급의 대상이 아니고 전체 공사비의 일정 부분에 대해서만 부가세가 발생한다. 상가주택은 상가에 해당하는 부분에 대해서만 부가세 환급 대상이므로 도급 계약 시 관련 사항을 먼저 검토해야 한다.
두 번째, 주택이라면 국민주택 규모의 면적인지 살펴봐야 한다. 국민주택은 주택건설 촉진법에 따른 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주거용 주택을 말한다. 조세특례제한법상 국민주택 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정한다. 여기서 다가구 주택은 다세대와 동일하게 각 호(실) 면적을 기준으로 적용하나, 다중주택은 한 동 전체의 면적이 기준이 되니 면밀히 검토해야 한다. 또, 모든 금액이 면제되는 것은 아니고 직접재료비 부분은 부가가치세가 적용됨을 유의한다.
세 번째, 부가세 부담 특약의 존재 여부가 있는지 검토해야 한다. 공사도급계약을 체결하면서 공사대금과 별도로 도급인이 수급인에게 부가가치세를 지급하기로 약정한 경우, 수급인(건설업체)은 그 약정에 따라 도급인(건축주)에게 부가가치세 상당 금액의 지급을 청구할 수 있다.
네 번째, 부가세 부담 특약이 없는 경우에는 누가 세를 부담할 것인가? 부가가치세법 제15조는 ‘사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다’라고 규정하고 있다. 대법원은 부가가치세법 제15조와 관련하여 ‘사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상 권리는 없다’(대법원 1999. 11. 12. 99다33984호 판결)는 취지로 판시하고 있다. 나아가 ‘공사도급계약을 체결하면서 그 공사대금과 별도로 도급인이 수급인에게 부가가치세를 추가 지급하기로 약정한 바 없다면, 특별한 사정이 없는 한 약정공사대금에는 부가가치세가 포함된 것으로 보아야 한다’(대법원 2000. 2. 22. 선고 99다62821호 판결)라고 본다.
다섯 번째, 지체상금에 대한 부가세는 누가 부담일까? 공사가 준공기일보다 지체가 되어 지체상금이 발생할 수 있다. 이럴 때 공사가 준공기일보다 지체가 되어 지체상금이 발생하였다면 공사대금에 대한 약정연체료는 공사용역과 대가관계에 있는 금전이라고 볼 수 없어 부가가치세의 과세표준에 포함되지 않는다.(대법원 2001.06.29. 선고 99두12229)
마지막으로, 시공사와 중간 타절 이후 부가세 부담 주체가 누구인가하는 문제가 있다. 대법원은 “부가가치세는 용역의 공급에 대해 부과하도록 규정하고 있으므로 이미 도급계약이 합의해지되고 수급인이 용역에 대한 대가를 받았다면 처음 계약할 때 도급인(건축주)인이 부가가치세를 부담하기로 약정했더라도 수급인이 공사가 완료된 부분에 대한 부가가치세 납부를 해야 한다”고 밝혔다. 즉, 도급인과 수급인이 도급계약을 합의 해지하면서 서로 법적 책임을 묻지 않기로 약정했다면 도급인이 수급인에게 별도로 부가가치세를 지급할 의무가 남아있다고 볼 수 없다.
이처럼 집을 짓는 과정에서 부가세 부담의 특약이 있는지, 특약이 없는지에 따라 부가세 부담의 주체가 달라진다. 또한 지체상금이 발생하게 되면 시공사와 중간 타절 이후에도 부가세의 부담 주체 문제로 다툼이 발생할 수 있으므로 여러 가지 종합적인 상황을 고려해 봐야 한다.
