지난해 11월 이후 서울 아파트 전셋값 하락세가 지속되는 가운데 강동·성북·송파구에서 ‘역전세’가 발생할 위험이 매우 높은 것으로 분석됐다. 또 서울 아파트 전셋값이 평균 7% 이상 하락할 경우 ‘역전세난’으로 문제를 겪을 가능성이 높은 것으로 나타났다.
우리은행(000030) 부동산연구포럼이 31일 발표한 ‘2019년 아파트 전셋값 긴급 점검’에 따르면 서울 아파트 전용 85㎡ 평균 전셋값은 지난해 말 기준 4억3,426만원으로 2년전인 2016년 말 4억531만원 대비 7.4% 높은 수준이다. 따라서 전셋값이 7%이상 하락할 경우 역전세 위험도가 커질 것으로 보인다.
특히 울산·경남 등 이미 2년전 대비 전셋값 하락폭이 10% 내외 수준인 곳은 역전세 발생 지역군에 해당된다. 강원·경기에서도 1년전 대비 전셋값이 하락해 역전세 발생 가능성이 매우 높아지고 있다. 2016년말 기준 2018년말 전셋값 변동률은 경남 -12.7%, 울산 -9.6%, 충남 -9.3%, 경북 -8.2%, 충북 -1.4%로 2년전 대비 큰폭으로 하락했다. 1년전 대비 전세값이 하락한 곳은 경기 -2.3%, 부산 -1.3%, 대구 -2.8%, 강원 -1.7%로 올해 전셋값 하락 속도에 따라 ‘역전세 발생 우려 지역’으로 평가됐다.
아파트 전셋값 하락 가능성은 더욱 높아질 것으로 예상된다. 전셋값에 영향을 미치는 올해 전국 아파트 입주물량은 39만5,000가구다. 2000년 이후 역대 두번째로 많은 수준이다. 특히 강원(5.7%)·경남(5.6%)·울산(5.7%)·경기(4.9%)는 최근 5년 평균아파트 재고량 대비 2019년 입주물량 비중이 전국 평균 3.7%를 웃돌아 전세가격 하락 위험이 큰 것으로 나타났다.
반면 서울시는 5년 평균 아파트 재고량 대비 입주물량 비중이 2.6%로 비교적 안정된 수준이다. 그러나 강동구(15.0%), 성북구(9.1%), 송파구(9.1%) 등 서울 동남권 지역은 헬리오시티, 고덕 그리시움 등 대단지 입주가 몰리면서 아파트 입주 물량 증가에 따른 전셋값 하락 가능성이 매우 높을 것으로 전망됐다.
윤수민 우리은행 부동산연구실 선임연구원은 “올해 입주물량이 서울 등 2000년 이후 두번째로 많은 수준이라 전셋값 하락 압력이 커지고 있다”며 “역전세 발생이 우려되는 지역의 전세세입자는 전세보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증(보험)을 적극 활용할 필요가 있다”고 강조했다.
윤 선임연구원은 또한 “전세보증금 반환보증은 전세계약서상 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에만 가입이 가능한 만큼, 내년에 전세 만기가 도래하는 세입자도 올해부터 미리 준비해야 한다”고 밝혔다.
