박상언 유엔알컨설팅그룹 대표
상대적 분양가 낮은 저층
고층과 임대료 차이 미미
투자 대비 수익률 더 높아
A. 몇 년 사이 오피스텔을 비롯한 도시형주택, 다가구 주택 등이 많이 늘어났습니다. 이에 따른 부작용으로 공실률도 높아지고 있고 투자 대비 수익률도 떨어지고 있습니다. 하지만 아무리 공급이 많아도, 주변 역세권, 교통, 유동인구 등 상업입지시설과 편의시설이 얼마나 잘되었는지 주변 여건을 잘 파악한다면, 투자자들이 선호 하는 조건의 합당한 오피스텔을 발견할 수 있습니다.
오피스텔은 아파트와 달리 큰 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 임대 수익율을 꼼꼼히 따져 접근해야 합니다. 우선 공실 위험과 임차인과의 월세분쟁이 적고, 사무실 주거용 겸용으로 사용 가능하고, 때에 따라 임차료도 쉽게 올릴 수 있는 지역을 추천하고 싶습니다. 특히 사업용으로 사용되고 있는 역세권 소형오피스텔의 경우 재 계약 시 월세 인상 분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않습니다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 임대료로 지출된 만큼 소득세를 절감할 수 있기 때문입니다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형 오피스텔이 대상입니다.
또한 오피스텔은 아파트처럼 남향을 고집할 필요는 없습니다. 낮에는 주로 집을 비우는 세입자들이 대다수 이고 사무실로 사용하더라고 햇빛이 바로 들어오는 걸 싫어하는 분들도 많기 때문에 북향이 오히려 인기가 좋을 수 있습니다. 주거, 업무, 상업은 물론 문화까지 모두 즐길 수 있는 복합단지(MXDㆍMixed Use Development)로 구성된 오피스텔(대규모 호텔이나 아파트일체형)은 주거만족도가 뛰어나 가격상승으로 이어질수 있다는 점도 체크하셔야 합니다
임대수익률은 보수적으로 잡는 것이 좋습니다. 수도권 신도시 일대 소형오피스텔을 보유 중인 한 투자자는 최근 오피스텔을 처분하기로 결심했습니다. 연 수익율 5%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유 이후에 내야 하는 지역의료보험료와 국민연금까지 대폭 올라 실제 수익율이 더욱 더 낮아졌기 때문입니다.
또한 통상 2년에 한 번씩 계약하는 주택에 비해 세입자들이 자주 들락거려 그때마다 내야 하는 중개수수료도 큰 부담으로 다가왔습니다. 최근에 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정돼 기존 오피스텔 보다 투자 수익율이 떨어질 수 있다는 점을 염두해 둬야 합니다.
오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 불리하다는 점도 유의할 필요가 있습니다. 전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45~70%선 입니다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용률이 아파트보다 상대적으로 적습니다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자에 앞서 꼭 체크해 봐야 합니다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 합니다.
또 브랜드보다는 세입자 입장에서 투자하라고 말씀 드리고 싶습니다. 시공사 브랜드가 높을 수록 공사 단가가 세기 때문에 분양가가 높아 세입자가 감당하기 힘든경우가 많습니다. 즉 오피스텔 같은 임대형 부동산은 전적으로 미래의 세입자를 생각하면서 분양을 받아야 합니다. 아파트와 달리 오피스텔 가격 변동률은 교육이나 조망 등 환경적인 여건보다는 적절한 분양가에 따른 월세효과에 따른 세입자 유인성, 업무지구 접근성이나 교통 여건에 더 영향을 받는다는 것에 명심해야 합니다.
저층부 오피스텔도 노려볼만 합니다. 통상 아파트의 로얄층이라고 하면 23층 아파트의 경우 1~6층, 상층의 20~23층을 제외한 나머지인 7~ 19층을 로얄층이라고 합니다. 하지만 최근들어 조망권이나 일조권의 개념이 중요하게 여겨지게 되면서 7~19층보다도 최상층을 제외한 20~22층이 로얄층으로 쳐주는 분위기입니다.
로얄층을 가지고 있어야 나중에 급할 때 제때 팔 수 있는 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘되어 프리미엄이 놓게 형성됩니다. 하지만 오피스텔을 분양 받아 임대사업을 할 경우 저층일 경우 분양가도 고층보다 저렴할뿐더러 경우에 따라 가격할인까지 가능하기 때문에 적극적으로 노려볼만 합니다.
왜냐면 오피스텔의 경우 임대를 놓는다고 가정할 때. 로얄층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이기 때문입니다. 초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대가 거의 완료되면 임대물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이 나타납니다.
더불어 업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규오피스텔은 별 영향이 없더라도 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품을 염두해둬야 합니다. 게다가 오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 대지지분이 적고 현재 용적율이 높아 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 합니다.
