주택 매매가와 전세가의 동반 하락으로 인해 집을 팔아도 세입자의 전세 보증금을 온전히 되돌려주지 못하는 ‘깡통전세’가 속출할 것이라는 공포가 확산하고 있다. 그렇다면 전문가들은 전세시장을 어떻게 보고 있을까.
서울경제신문이 전문가들을 대상으로 긴급 진단한 결과 공급량 압박과 꽉 막힌 전세대출 등으로 올 한 해 전세가 반등은 어렵다고 내다보고 있다. 특히 상대적으로 수요가 많지 않은데다 경기침체가 심한 지방의 경우 역전세난 문제가 더 커질 수 있다는 전망이 우세했다. 다만 강남권을 비롯한 서울 주요 지역의 경우 공급량 증가로 약세장이 당분간 지속될 것이라는 전망과 함께 수요가 다시 살아나면서 전세시장이 곧 회복될 것이라는 견해가 엇갈리고 있다. 전문가들은 시장 정상화를 위해 대출규제 완화 등 미세 정책 변화를 고민해봐야 한다고 충고하고 있다. 정부는 오는 19일 기획재정부·금융위원회·국토교통부 등 관계부처가 모이는 비상대책회의를 열고 깡통전세 대책을 내놓을 예정이다.
◇전세자금 대출규제까지, “역전세난, 염려되는 수준”=11일 부동산 전문가들의 설명을 종합해보면 최근 아파트 전세가 하락에 따른 우려가 커지고 있다. 지난해 10월께부터 나타난 전세가 하락세가 3개월 이상 이어지면서다. 고준석 동국대 겸임교수는 “일부 지역에서는 집주인이 전세반환보증 수수료를 직접 내주는 경우가 있을 정도로 심상치 않다”면서 “전셋값이 떨어지는 현 부동산 시장의 모습이 조금 더 이어진다고 하면 수도권을 비롯한 많은 지역은 문제가 커질 수 있을 만큼 염려되는 수준”이라고 했다.
대다수 전문가는 올 한 해 동안 전반적인 전세시장 약세장은 불가피할 것으로 내다본다. 공급물량의 압박이 크다는 게 첫 번째 이유다. 실제 ‘부동산인포’의 자료를 보면 올해 전국 아파트 입주물량은 약 37만가구로 집계되는데 이는 지난해 약 45만가구에 비해 줄어든 것이지만 최근 5년 평균치인 약 35만가구에 비해서는 많은 수준이다. 특히 서울의 경우 지난해 3만6,000가구에서 올 4만3,000가구로 늘어날 것으로 전망된다.
김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “전셋값 하락의 최대 원인은 공급물량”이라면서 “전세가 하락세는 올 1년간 계속될 것으로 보인다”고 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “올해 입주 물량 37만~38만가구는 상당히 많은 수준”이라면서 “이사 수요가 있는 3~4월을 넘긴 후 역전세난 현상은 더 심각해질 수 있다”고 했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 “송파구는 신규 입주 물량이 전체 재고량의 9%가 넘어 역전세난이 우려된다”며 “1만가구에 달하는 헬리오시티는 입주 기한이었던 3월은 고사하고 상반기 내내 입주를 해야 할 판이다. 여기에 새로운 입주 물량까지 누적되면 전세가 하락에 큰 영향을 미칠 것”이라고 전했다.
정부가 전세자금 대출 규제를 강화한 것도 전세가 반등을 쉽사리 예측할 수 없는 이유로 꼽힌다. 정부는 지난해 ‘9·13 부동산대책’에서 집을 두 채 이상 가진 가구의 전세자금 대출을 완전히 틀어막았고 집 한 채를 가진 가구도 전세자금 대출 이자를 높인 바 있다.
◇ 지방과 수도권 일부 지역, 역전세 반전 가능성 희박=그렇다면 역전세난은 지역별로 어떻게 전개될까. 전문가들은 이에 대해 지방의 경우 전세가 하락에 따른 사태의 심각성은 더 커질 수 있다고 보고 있다. 서울의 경우 비교적 수요가 꾸준하게 받쳐주는 까닭에 현 약세장이 변화될 가능성도 있지만 지방은 사정이 다르다는 설명이다.
즉 수요가 많지 않은데다 지역 경기 침체에 전세 시장의 회복이 예상보다 쉽지 않을 수 있다는 전망이다. 안 센터장은 “2016년 말 대비 전셋값이 10% 이상 빠진 곳이 경북·경남·울산 등 지방 위주”라면서 “현재의 침체가 지속 되면 지방에서는 깡통전세 위협이 더 확대될 가능성이 있다”고 했다.
선호도가 떨어지는 수도권 외곽지역 역시 사정은 비슷할 것이라는 관측도 나온다. 고 교수는 “화성, 안산, 인천 송도, 청라, 김포 신도시 등까지 역전세난 문제가 커질 가능성이 높다”고 전했다.
다만 서울 주요 지역에서 역전세난이 본격화할 것인지에 대한 전문가들의 전망은 엇갈린다. 우선 서울도 공급량 압박이 커 역전세난이 확산할 것이라는 의견이다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “올해 서울에서도 공급량이 많고 각종 부동산 규제로 시장이 침체 된 상황”이라며 “3월 이사 성수기를 조금 더 봐야 하지만 전반적으로 역전세난은 다소 길어질 수 있다”고 말했다.
반면 꾸준하게 받쳐주는 수요로 전세가가 곧 반등할 것이라고 보는 견해 역시 적지 않다. 고 교수는 “반포동 및 대치동 등 강남 인기 지역 전세가 하락 폭은 크지 않을 것”이라고 했다. 권 교수는 “강남 4구를 비롯해 마포·용산 등 지역은 매매가 대비 전세비율이 50% 이하로 낮아 깡통전세가 나올 확률은 낮다”고 설명했다. /이완기·이주원·이재명기자 kingear@sedaily.com
