서울시가 1대 1 재건축에 대해서도 임대주택을 적극적으로 요구할 전망이다. 1대1 재건축은 그동안 법률상 의무 대상이 아니었지만 최근 국토교통부의 근거 조항 변경으로 인해 해석의 여지가 생겼기 때문이다. 서울시는 한강 인근 재건축 단지 아파트를 대상으로 임대주택 기부채납에 대한 압박 수위를 높일 것으로 보인다. 정비업계는 이와 관련 우려의 시각을 보내고 있다. 재건축 규제가 강화되는 가운데 임대주택 기부채납까지 하면 사업 지연이 불가피하다는 이유에서다. 아울러 임대주택 건설에 따른 사업성 저하 등 여러 부작용도 우려하고 있다.
◇ 19일부터 임대주택 기부채납 가능해져 = 24일 서울시와 재건축 업계에 따르면 새로운 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’이 지난 19일 발효됐다. 지난해 11월 입법 예고한 뒤 약 4개월 만에 본격적으로 가동하는 이 시행령은 지구단위구역 내에서 용적률을 높일 수 있다는 조항을 담고 있다.
또 용도지역이 상향되는 경우, 기부채납으로 도로·공원·어린이집 등 기반시설이나 공공시설 외에 임대주택을 공급할 수 있다는 내용도 포함한다. 과거에도 재건축을 할 때 용적률이 완화될 경우, 늘어난 용적률의 절반은 임대주택을 건설해야 했다. 이 때문에 임대주택이 들어오는 것을 반대하는 일부 단지는 용적률을 높이지 않고 기존 가구 수와 거의 동일하게 재건축을 하는 이른바 1대 1 재건축을 추진해 왔다. 용적률을 높이지 않으면 임대주택을 공급할 의무가 없기 때문이다.
하지만 기부채납 대상에 임대주택을 포함한 이번 국토계획법 시행령 개정안에 따라 해석의 여지가 생겼다. 서울에서는 한강 변 아파트가 목표물이 되고 있다. 서울시는 ‘한강변관리기본계획’에 따라 한강 변 아파트 지구에 대해 재건축 시 용적률 완화 여부와 관계없이 토지 면적의 15%를 기부하도록 규정하고 있다. 즉, 한강 변에서는 어떤 아파트 단지를 어떤 형태로 재건축하든 서울시가 임대주택을 기부채납하도록 요구할 수 있게 된 셈이다. 이 경우, 아파트지구는 정비사업의 기준용적률이 다른 지역에 비해 20%포인트 만큼 높게 시작할 수 있다. 서울시는 반대급부로 기부채납한 데 대해 약 3배 이상의 용적률 인센티브도 제공한다. 서울시는 관련 조례를 2~3개월내 정비해 법적 기반도 확실히 다질 계획이다.
◇ 사업 지연, 수익성 저하 등 부작용 = 새로운 시행령의 적용을 받을 것이 유력한 곳은 용산구 이촌동 왕궁아파트다. 현재 1대 1 재건축을 추진하고 있는 이 단지는 용적률을 상향하지 않아 임대주택을 넣을 필요가 없다고 주장하고 있다. 하지만 서울시는 기반시설이 충분하므로 임대주택으로 기부 채납하라고 요구하는 상황이다. 시 관계자는 “주민들의 의견을 고려해 임대주택 규모를 소형보다 중형 위주로 넣는 방안을 제안했다”며 “건물 배치가 자유로운 특별건축구역으로 지정하는 방안도 검토하고 있다”고 전했다.
재건축 업계는 반발하고 있다. 한 업계 관계자는 “안전진단 강화부터 재건축초과이익 환수제 시행, 임대주택 공급 강화까지 갈수록 재건축 사업이 어려워지고 있다”며 “재건축이 막힐수록 도시 노후화는 심해지고 주택 공급 속도도 나지 않을 것”이라고 비판했다. 아울러 임대주택 건설 시 수익성 악화와 주민 반발도 문제다. 다른 업계 관계자는 “확실한 유인책 없이 임대주택을 늘리라고 하면 결국 사업성이 떨어질 수밖에 없다”고 강조했다.
한편 서울시는 임대주택 기부채납에 속도를 낸다는 계획이다. 서울시는 8만 가구 공급방안의 하나로 재개발·재건축 제도 개선을 통해 3,680가구의 임대주택을 공급하겠다고 밝힌 바 있다.
