HUG, 고분양가 심사기준 변경..1년 초과 분양사업장 직전 분양가 105% 초과 못해

최근 분양에 나섰던 서울 강남 재건축 단지와 강북 재개발 아파트들의 고분양가가 도마위에 오르자 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사 기준을 바꿨다. 2016년 8월 강남 재건축 아파트를 겨냥해 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리 기준’을 마련한 이후 3년여만에 제도를 손 본 것이다. 핵심은 분양가 상한을 낮추는 것으로 앞으로 아파트 분양가 수준이 현재보다 낮아질 것으로 보인다.

HUG는 6일 최근 변화된 시장상황을 반영해 고분양가 사업장 해당기준, 평균 분양가 산정방식, 비교사업장 선정기준 등에 대한 개선안을 마련했으며 이달 24일 이후 분양보증 발급 사업장부터 적용한다고 밝혔다.

먼저 HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 기존 ‘지역기준과 인근기준’에서 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 등 3가지에 해당되는 경우로 변경했다.

1년 이내 분양기준은 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 한다. 당해 사업장의 평균 분양가와 최고분양가가 비교사업장의 평균 분양가와 최고분양가의 100%를 넘지 않는 선에서 심사하는 것으로 기존과 동일하다.

1년 초과 분양기준은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 한다. 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률(한국감정원 월간 아파트 매매가격지수 활용)을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균 분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가로 간주한다. 이전에는 평균분양가의 110%를 초과하면 고분양가였다.



준공기준은 비교사업장을 준공아파트로 한다. 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당한다. 기존에는 준공아파트 평균매매가의 110% 초과시 고분양가였다.

또 HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가를 산정하는 방식을 기존 ‘산술평균과 가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경한다. 이에 따라 각 평형별, 타입별, 층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별, 타입별, 층별 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가로 일괄적으로 적용하도록 개선한다.

이 밖에 비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 지적이 제기됨에 따라 비교사업장의 선정 순위를 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 순으로 적용할 방침이다. 여기에 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외된다.

HUG 관계자는 “이번 조치로 1년초과 분양기준 및 준공기준의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 말했다.