한마디로 뒤죽박죽이다. 서울 집값을 잡겠다고 정부와 서울시 등이 내놓은 공급 정책에 대한 시장의 평가다. 수도권에 무려 30만가구를 건설한다는 계획이 완성됐지만 시장에서는 서울 아파트의 희소성이 더 부각될 것으로 보고 있을 정도다. 그렇다면 무엇이 잘못됐을까. 결론부터 말하면 ‘물량 확대’라는 방향성은 같은데 세부 대책에서는 제각각이기 때문이다. 이 이면에는 서울 주택시장을 보는 시장과 정부 간의 괴리도 한몫을 하고 있다.
3기 신도시만 놓고 보자. 정부는 3기 신도시가 서울 집값 안정에 도움을 줄 것으로 확신하고 있다. 과천 지구까지 포함할 경우 신도시 6곳에서 공급되는 물량은 무려 18만가구에 이른다. 30만가구의 절반 이상이 신도시에 건설되는 셈이다. 당장 박원순 서울시장은 신도시 정책에 회의적이다. 그는 최근 서울시의회 시정질문에서 “기본적으로 서울뿐만 아니라 전국적으로 인구가 조금씩 줄고 있다”며 “서울 인근에 이렇게 신도시를 계속 짓는 것에 저는 회의적”이라고 언급했다. 서울 집값 안정을 위해 국토교통부가 의욕적으로 추진 중인 신도시에 대해 당사자인 시장이 무용론을 들고 나온 것이다.
서울 내 주택공급도 동상이몽이다. 그린벨트 해제를 통한 주택공급은 시의 반대로 사실상 물 건너갔다. 그렇다면 다른 곳에서 공급해야 하는데 이 역시 정부와 지방자치단체·시장 간의 시각차가 확연하다. 서울시는 현재 추진 중인 도심 상업지역과 준주거지역 용적률 상향 등을 통해 충분히 공급할 수 있다는 입장이다. 하지만 국토부 내부적으로는 시의 이 같은 방안에 대해 여전히 회의적인 시각이 적지 않다.
시장에서는 더 가능성을 낮게 보고 있다. 민간 자본의 참여가 필수인데 이것이 쉽지 않다. 아울러 시의 공급방안은 물량이 제한적일뿐더러 지역별로 산재되면서 서울 주택시장에 메가톤급 영향을 미치기 어렵다고 보고 있다. 송파구 ‘헬리오시티’가 주변 주택시장을 긴장시킨 이유는 입지 못지않게 한 곳에 1만여가구의 대규모 아파트 공급이 이뤄져서다. 그런데 시의 주택공급 플랜을 보면 헬리오시티와 같은 파워를 갖춘 요소를 찾아보기 힘들다.
이런 가운데 정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 심사기준을 강화하기에 이르렀다. 심사기준 강화로 당장 후분양을 택하는 서울 재건축단지들이 하나둘 늘고 있다. 시장에서는 후분양으로 서울 요지의 주택공급이 더욱 부족할 것으로 보고 있다. 결과적으로 주택을 빨리 마련해야 한다는 불안심리만 더욱 키우고 있는 것이다. 한쪽에서는 1·2기 신도시 주민들의 반발까지 무릅쓰며 신도시를 강행하고 있는데 다른 한쪽에서는 오히려 서울 주택공급이 더 부족할 수 있다는 시그널을 주고 있는 것이 요즘 주택 정책의 단면이다.
그렇다면 뒤죽박죽 공급 정책이 나오는 이유는 무엇일까. 무엇보다 정부는 서울의 주택공급이 절대 부족하지 않다고 보고 있다. 국토부에 따르면 지난해부터 오는 2022년까지 서울의 아파트 공급은 연평균 약 4만3,000가구에 이른다. 이전 10년 평균인 3만3,000가구, 5년 평균인 3만2,000가구 대비 약 32~36% 증가했다는 설명이다. 이렇다 보니 한쪽에서는 물량 확대, 다른 편에서는 공급 축소라는 상반된 카드가 공존하는 것이다.
국토부의 설명이 틀리지는 않는다. 문제는 수요자가 원하는 곳에 새 아파트 공급이 부족하다는 점이다. 건설산업연구원은 최근 보고서에서 주요 주택공급원인 재개발·재건축 사업에 대한 규제를 강화하면서 신축 5년 이내 아파트가 10년 새 절반가량 줄어들었다고 설명했다. 즉 수요자들이 원하는 도심 새 아파트는 갈수록 줄어들고 있는 것이다. 집값 안정을 위해서는 공급 확대가 꾸준히 이뤄져야 한다는 점은 인정한다. 하지만 그 공급 확대가 시장의 분석이 아닌 정부의 자의적 판단에 따른 것은 문제가 된다. 시장에서는 정부의 허술한 공급 대책이 결과적으로 5~10년 뒤 집값 상승을 가져올 것으로 보고 있다. /ljb@sedaily.com
