규제의 역설…재건축 죌수록 커지는 희소성에 잠실주공5 최고가

#서울시의 규제로 재건축 사업이 사실상 중단된 서울 송파구 잠실동 잠실주공 5단지. 서울부동산정보광장에 따르면 이 단지 전용 82㎡는 최근 20억6,800만원에 실거래됐다. 지난해 9월 20억4,000만원을 넘어선 역대 최고가다. 올해 초에는 18억1,000만원까지 떨어진 바 있다. 잠실동 A공인 대표는 “재건축 사업이 언제 진행될지 장담할 수 없지만 규제 때문에 오히려 (재건축의) 희소성이 더 부각되는 것 같다”며 “매물도 없고 추격매수도 예전보다 덜하지만 몇 건 거래되는 물건이 호가가 오른 값에 팔리고 있다”고 말했다.

정부와 서울시의 잇단 규제에도 불구하고 강남권 등 서울 알짜 재건축 아파트값의 호가 오름세가 지속되고 있다. 정부가 최근 들어 고분양가 규제까지 나선 가운데 지난해 전고점에 근접한 단지들이 늘어나고 있고 일부 강남권 노후 아파트는 최고가를 넘어서는 사례도 나오고 있다. 규제의 강도를 높였지만 시장에서는 재건축 선호도가 줄어들지 않고 있는 것이다. 이 같은 현상에 대해 전문가들은 규제로 사업이 지연되면서 재건축의 희소성을 더 높여주고 있다고 설명했다.





◇ 잠실주공5 등 강남권 잇단 신고가=신고가를 기록한 잠실주공 5단지의 경우 다른 평형에서도 오른 값에 거래되고 있다. 전용 76㎡도 6월 초 18억5,560만원에 거래된 후 이보다 높은 18억원 후반에 매매됐다는 소식도 전해진다. 지난 3월 16억원까지 가격이 떨어졌다가 지난해 최고가(19억1,000만원)에 다시 근접한 것이다.

주공 5단지와 더불어 재건축 사업이 막힌 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 6월 19억원대에 실거래됐다. 올해 초 16억원대까지 팔린 타입이다. 최근에는 19억5,000만원까지 실거래된 것으로 알려졌다. 인근 개포동 개포주공6단지도 전용 60㎡가 6월 15억원에 거래돼 신고가를 썼다.

다른 강남권 재건축 단지에서도 호가 오름세는 지속되고 있다. 압구정동 일대 대표적 한강변 재건축 단지인 신현대 11차는 최근 전용면적 183㎡가 지난해 9월 최고가인 39억원을 회복했다. 이 주택형은 올 들어 1월 23억원, 2월 34억4,000만원, 3월 36억5,000만원 등 실거래가가 매달 껑충 뛰었다.





◇여의도·마포·노원도 꿈틀=재건축 단지의 호가 강세는 비강남권에서도 나오고 있다. 마스터 플랜 보류로 사업이 멈춰선 영등포구 여의도동 일대는 지난달부터 거래가 늘며 집값도 꿈틀거리고 있다. 여의도동 삼익 전용 123㎡는 지난해 최고가(12억7,000만원)보다 오른 13억4,000만원에 지난달 말 신고가 거래됐다. 광장 전용 117㎡도 지난달 중순 17억3,000만원에 최고가 매매됐다. 여의도동 S공인의 한 관계자는 “여의도는 매물이 적어 거래량이 크게 늘지는 못하지만 투자 겸 실입주하려는 수요가 매입에 나서고 있다”고 말했다.

안전진단을 추진 중인 마포구 성산동의 성산시영도 이달부터 다시 문의가 늘어났다. 성산동 성산시영 전용 50㎡는 지난달 중순 6억6,000만원에 거래된 후 최근 6억9,800만원까지 거래 소식이 전해진다. 지난해 최고가는 7억원이다. 인근 H공인 대표는 “강남에 비해 강북 재건축은 가격이 저렴하다 보니 이달 새 10건 정도 거래됐다”고 전했다. 노원구 상계동 상계주공5단지도 호가가 오르고 있다. 전용 31㎡는 4월 3억4,000만원을 찍고 6월 4억5,500만원까지 실거래되며 지난해 9월 최고가(5억1,000만원)에 다가가고 있다. 상계동 I공인 대표는 “시범단지 선정 이후 투자자들의 눈길이 쏠려 호가가 다시 5억원까지 올랐다”고 밝혔다.

◇누를수록 희소성 더 커진다=강화되는 규제에도 불구하고 재건축 아파트값이 움직이는 이유에 대해 전문가들은 ‘희소성’을 가장 먼저 꼽고 있다. 재개발·재건축 규제 강화는 결국 서울 주택공급 물량 감소로 연결된다. 지금 당장 사업이 되지 않아도 중장기적으로 재건축만큼 더 좋은 투자대상이 없다고 시장은 판단하고 있는 것이다.

실제로 서울 신축 주택 공급은 갈수록 줄고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 수도권 아파트 공급량 중 서울 아파트 비중은 2000~2009년 평균 33.0% 수준이었지만 2010~2019년에는 21.9%로 크게 줄었다. 특히 서울 내 아파트 중 준공 5년 이내 아파트는 2005년 35만4,460가구에 달했지만 2017년에는 18만1,214가구로 10여년 동안 절반 수준으로 급감했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “대출규제에 무관한 현금부자들이 희소성이 있는 정비사업 단지에 더욱 관심을 기울이고 있다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀 수석전문위원은 “재초환, 안전진단 강화 등 강화되는 규제를 시장에서는 재건축 공급 부족으로 인식하고 있다”며 “갈 곳이 없는 투자자금이 재건축으로 옮겨가는 것 같다”고 설명했다.

일부에서는 재건축 연한을 40년으로 늘려도 역효과를 낼 수 있다는 설명이다. 서진형(서경 펠로) 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “정부와 서울시의 규제로 사실상 재건축 자체가 이미 막혔다”며 “현재 재건축은 장기 관점의 투자라 단기 재건축 규제책이 효과가 있을지 의문”이라고 지적했다.