민경호 닥터빌드 대표예비 건축주 A씨는 상가 건물을 건축할 계획을 하고 있다. 다방면으로 업체를 조사하고 지인의 소개도 받아 가장 마음에 드는 곳과 계약을 하고자 한다.
알아본 대로 업체로부터 시공권 포기 각서를 받아 두려고 한다. 그런데 이 시공사는 시공권을 포기할 수 있는 경우를 단서로 정하자고 요구하고 있다. 어떻게 하는 것이 맞을까?
시공권 포기 각서는 시공사와 도급계약을 한 건축주가 새로운 시공사로 변경하고자 할 경우에 필요한 예방 장치와 같은 서류이다. 왜냐하면 시공사와 도급계약이 체결된 이상, 건축주가 일방적으로 시공사를 바꾸는 건 불가능하기 때문이다.
시공사를 교체하기 위해서는 먼저 현재의 시공사와 타절, 즉 공사를 중단하고 계약을 해지해야 한다. 그리고 이때 현재 시공사는 그동안의 현장 투입 비용과 일정 부분의 영업이익 등 보상을 받고자 요구하는 게 일반적이다. 이 업체가 현장을 마무리할 경우 발생할 영업이익에서 절대 금액이 있는데 이를 포기해야 하는 문제가 발생하기 때문이다. 따라서 시공사를 교체하려면 일정 부분 영업이익을 포함하여 발생한 비용을 정산한다.
중간 타절할 때 일정 부분 영업이익만 보장하면 협의가 잘 될 수 있는지를 고려해야 한다. 예를 들어 현재 공정률이 50% 정도라면 영업이익도 50% 정도만 고려하면 되는 것인지, 아니면 그 이상 또는 그 이하를 고려해야 하는지에 대하여는 정확하게 계산하기 어렵다. 중간 타절하면 모든 업체가 누구나 예상했던 이익을 다 받고 나가려고 하는 경향이 크기 때문에 자율적인 협상이 어려운 것이다.
결론은 시공권 포기각서가 조건부가 돼서는 안 된다. 조건부 시공권 포기라면 그 조건에 대해 건축주와 시공사 사이에 다툼이 발생할 수밖에 없다. 결국 조건을 확정하는 문제 자체가 시공권 포기각서 없이 시공사와 타절하는 것만큼이나 어려울 수밖에 없다. 따라서 조건부 각서 협의를 요구하는 시공사와의 계약은 상당한 리스크가 있다. 소규모 건축에서 리스크를 피해갈 수 있는 안전장치인 비조건부 시공권 포기각서를 받고 도급계약을 체결하도록 하자.
