Q. 토지를 공부하고 있는 은퇴예정자입니다. ‘구거’나 ‘시가화 예정용지’가 투자가치가 있다고 들었습니다. 정확한 용어의 의미와 땅을 고르는 법, 그 외 투자 시 주의점에 대해 알고 싶습니다.
A. 구거는 소규모 수로부지를 뜻합니다. 쉽게 말해 ‘논도랑’입니다. 대게 구거는 논에 붙어 있는데 땅 투자 고수들은 이런 구거를 노립니다. 구거를 메워 진입로나 도로를 만들 수 있기 때문입니다.
논에는 항상 물이 흐르는 도랑이 있기 때문에 구거를 활용하려고 일부러 논을 찾는 사람도 있습니다. 일반투자가들은 구거의 가치를 잘 몰라 저평가된 경우가 많으므로 지적도에 구거라 표기된 땅은 눈여겨봐야 합니다. 점용허가를 받게 되면, 구거에 다리를 놓거나 흙으로 메꿔 평평하게 할 수 있어 투자가치가 있는 땅으로 변합니다. 다만 다리를 놓을 때는 반드시 인근 토목건축설계사무소와 상의해 보는 것이 좋습니다. 또한, 구거 점용허가는 먼저 낸 사람에게 사용 우선권이 있기 때문에 미리 파악해야 합니다.
구거 점용허가의 담당 기관은 다양합니다. 경지 정리된 토지의 구거는 보통 한국농어촌공사가, 구거가 천으로 표기된 경우는 시·군에서 보통 관리하곤 하는데 시청 새마을과에서 내주기도 합니다. 점용허가 시에 보통 공시지가의 5% 정도를 허가비용으로 징수합니다. 임대 기간은 약 10년으로 사용기간 갱신도 가능합니다. 통상 하천부지 점용허가를 받기 위해서는 폭이 넓지 않은 5m 이내의 하천이어야 합니다. 하천의 폭이 너무 넓으면 점용허가를 받기 힘듭니다.
‘시가화 예정용지’는 도시의 발전을 대비해 개발 공간을 마련해둔 용지를 뜻합니다. 도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들기 위해서는 필요한 땅을 미리 준비해두는 것입니다. 보통 시가화 예정용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등입니다.
시가화 예정용지는 결국에는 도시계획이 이뤄질 곳이기 때문에 투자가치가 높은 땅입니다. 시·군·구청의 도시과를 방문해 도시기본계획 도면을 열람해보면 ‘시가화 예정용지’를 쉽게 알 수 있습니다. 시가화 예정용지는 도시기본계획 상의 개념으로 주거지역이나 상·공업지역으로 활용됩니다. 도시지역 내 농지 중에서 주거지 인근에 있는 자연녹지지역이 시가화 예정용지로 선정될 확률이 높습니다. 그리고 비도시 지역 중에서는 계획관리지역이 선정될 확률이 높습니다.
다만 ‘시가화 예정용지’와 비슷한 ‘시가화 조정구역’의 차이점을 알아둬야 합니다. 시가화 조정구역은 최단 5년에서 20년까지 도시개발이 유보되는 지역이기 때문에 조정구역 땅을 사게 되면 장기간 묶일 수도 있습니다. 시가화 조정구역 안의 땅은 용도지역 및 지구와 관계없이 개발 및 건축을 할 경우, 허가를 받아야만 하는 등 법에서 정한 일련의 행위 제한을 받게 되고, 위반 시에는 관련 법에 따라 처리됩니다.
건축이 된다는 생각에 무조건 토지에 투자하면 낭패를 보기 십상입니다. 특히 용도 지역들이 섞여 있는 땅의 경우 주변은 모두 농림지역인데 몇 필지만 계획관리지역인 경우는 계획관리지역에 해당하더라도 개발이 쉽지 않습니다. 용도지역만 보고 시세차익을 노리는 투자에 나섰다가는 실패하기 쉽습니다.
계획관리지역이지만 문화재 보호구역으로 주변에 문화재 발굴로 인해 건축 제한을 받아 건축행위가 거의 불가능한 곳도 있습니다. 토지 거래를 할 때 사전에 지자체에 건축행위 관련해 반드시 문의해야 합니다. 최소한 거래 전 거래계약서에 특약 사항으로 건축제한 상황이 발생했을 때는 계약을 무효로 하는 사항을 추가할 것을 권합니다.
