민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 정부가 지침 변경을 통해 상한제 적용주택에 대한 전매제한을 강화하는 방안을 추진한다. 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 결정할 때 ‘주변 시세’에 비춰 판단한다. 핵심은 거래가 잘 이뤄지지 않는 지역이라도 가급적 공시가격이 아닌 실거래가 기준을 적용해 규제 기준을 높이겠다는 방침이다. 전매제한 규제의 실효성을 높이기 위한 조치다. 이와 별도로 상한제가 적용되는 민간택지에도 거주의무 기간을 두는 방안도 추진한다.
◇ 전매제한 기준, 실거래가 기준 변경 = 22일 국토교통부에 따르면 ‘수도권 분양가상한제 적용 주택 등에 적용되는 인근 지역 주택 매매가격 결정지침’ 일부 개정안을 18일 행정 예고했다. 이 지침은 상한제가 적용되는 민간 및 공공택지에 모두 적용된다.
현재 상한제를 적용받는 아파트는 인근 시세(주택 매매가) 대비 분양가 수준에 따라 전매제한 기간을 둔다. 수도권 투기과열지구의 경우 분양가가 인근 주택 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만이면 10년 동안 전매를 제한하고 있다. 같은 분양가라면 인근 시세가 비싸질수록 전매제한 기간이 길어지는 셈이다. 주변 시세는 인근 주택의 실거래가 평균 가격으로 정하는데, 현행 지침에서는 거래가 활발하지 않아 평균가를 산정하기 어려운 경우 실거래가 대신 공시가격을 활용하도록 했다.
개정안은 분양가상한제 적용을 받는 단지 인근의 주택매매가격을 산정할 때 실거래가격을 적용하는 기준을 기존 ‘월평균 실거래건수 2건 이상’에서 ‘월평균 1건 이상’으로 강화했다. 거래가 적어도 가급적 실거래가를 기준으로 주변 시세를 파악하겠다는 것이다. 실거래 건수가 기준을 충족하지 못하면 공시가격을 기준으로 한다. 실거래 ‘2건 이상’에서 ‘1건 이상’으로 기준을 낮춰 공시가격으로 전매제한 기간이 설정되는 것을 방지하자는 취지이다.
◇ 민간 상한제 주택, 거주 의무도 추진 = 아울러 국토부는 이번 지침 개정에서 인근 시세 산정 시 기준이 되는 ‘대상주택’을 선정할 때 입지, 가구 규모, 입주시기 등을 감안해 선별할 수 있도록 근거를 마련하는 조항도 새로 만들었다. 인근 시세를 산정할 때 가장 가까운 거리의 주택이 아니라도 최대한 ‘유사한 조건’을 갖춘 주택을 선정할 수 있도록 하겠다는 것이다.
국토부 관계자는 “인근 시세를 산정할 때 정확한 시세를 반영할 수 있도록 개선하고, 공시가격보다 가급적 실거래가를 적용할 수 있도록 하려는 것”이라며 “민간 분양가상한제 시행을 앞두고 관련 기준을 정비했다”고 설명했다.
거주의무기간을 두는 방안도 추진된다. 지난달 말 국회에서 이 같은 내용을 담은 ‘주택법 개정안’이 발의됐다. 신도시 등 공공택지처럼 민간택지 분양가 상한제 아파트에도 분양가 수준에 따라 최장 5년의 거주의무를 강제하는 게 핵심이다. 다만 국토부는 공공택지보다 짧은 2~3년 안팎의 의무기간을 두는 방향으로 향후 관련 제도를 고친다는 계획이다. 거주의무는 입주시점부터 적용된다. 때문에 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 민간 신축 아파트 전세가 완전히 사라질 수 있다는 우려도 나온다.
