지난 1969년 설립된 리얼티인컴은 5,900여 소매 부동산에 투자하고 있는 미국의 대표 소매 리츠(REITs)다. 리얼티인컴은 ‘월간 배당 회사(Monthly Dividend Company)’라고 불릴 정도로 매달 배당을 실시하는 것으로 유명하다. 리얼티인컴은 1994년 주식시장 상장 이후 주당 배당금을 연평균 4.5%씩 늘려왔으며 88분기 연속으로 배당을 증액하고 있다. 최근 10년 평균 배당수익률은 4.6%였고 현재 배당수익률은 3.8% 수준이다.
비결은 임대수익 안정성이다. 올해 3·4분기 기준 주요 임차인은 편의점(11.6%), 약국(8.9%), 피트니스센터(7.4%) 등 경기방어 업종 위주다. 월그린스·세븐일레븐·페덱스 등 우량 임차인과 평균 9.3년의 장기 임대 계약을 해 임대수익이 꾸준히 발생한다. 공실 관리 능력도 돋보인다. 1996년 이후 리얼티인컴의 평균 임대율은 98.3%로 단 한 번도 96%를 밑돈 적이 없다. 업계 평균(93.7%)보다 높다. 이로 인해 2007~2009년 글로벌 금융위기 때 오히려 순이익·배당이 각각 연평균 2.1%, 9.0% 증가하기도 했다. 같은 기간 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500에 속한 다른 리츠의 순이익·배당은 오히려 해마다 2.3%, 20.6%씩 줄었다.
공격적인 인수합병(M&A)과 오래된 업력이 같은 성공을 뒷받침했다. 리얼티인컴의 1년 평균 가중평균자본비용(WACC)은 3.4%, 장기 WACC은 5.4% 수준으로 다른 리츠보다 150bp(베이시스포인트)가량 낮다. 리얼티인컴의 최근 10년간 매출액과 운영자금(FFO)은 연평균 11.5%, 7.3%씩 증가했다. 최근에는 영국 세인스버리의 본사 건물을 세일앤드리스백 형태로 4억9,000만달러에 매수하며 유럽 리츠 시장에까지 발을 넓히고 있다. 유럽의 상업용 부동산 시장 규모는 11조달러로 미국의 8조달러보다 약 37% 크지만 리츠의 점유율은 약 27.2%로 미국(50%)에 크게 못 미친다. 유럽 리츠 시장 성장 가능성이 크다는 판단이 나오는 이유다.
함동진 한국투자증권 글로벌리서치부 수석연구원
