정부의 잇따른 부동산 대책으로 비규제지역으로 수요자들이 몰리고 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제 지역은 분양권 전매, 대출 등이 제한되기 때문이다. 여기에 민간택지 또한 분양가상한제 적용으로 서울 강남·서초·송파·강동구 내 22개 동과 마포·용산·성동·영등포구 등 5개 동의 경우 일반 아파트는 분양권 전매제한 기간도 최장 10년까지 늘어날 예정이다.
반면 수도권 비규제지역 내 민간택지는 6개월이면 분양권 전매가 가능하다. 대출 규제에서도 비교적 자유로워 서울 접근성이 좋은 수도권 비규제지역에서 높은 청약 경쟁률을 보이는 단지들이 등장하고 있다.
◇ 열기 지속되는 비규제지역 = 금융결제원에 따르면 지난 10월 경기도 안양시에 분양한 ‘안양예술공원 두산위브’는 142가구 모집에 6,452명이 몰리면서 평균 45.44대 1의 높은 경쟁률로 올해 안양시 최고 경쟁률을 기록했다. 앞서 9월 청약 접수를 받은 ‘일루미스테이트’ 또한 경기도 부천시 내에서 최다 청약자 수를 경신했다. 이 단지는 1,647가구 모집에 무려 1만 6,405명의 청약자가 접수하면서 평균 9.96대 1의 경쟁률을 기록하면서 1순위 해당 지역 마감에 성공했다.
수도권광역급행철도(GTX)B 노선으로 서울 접근성이 개선될 것으로 기대되는 인천 송도국제도시 또한 뜨겁다. ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’는 258가구 모집에 5만 3,181건의 청약통장이 접수되며 평균 206.13대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 전국에서 가장 많은 청약자가 몰렸을 뿐 아니라 2000년 이후 인천광역시 내 최다 청약자 수다. 이들은 규제에서 벗어난 지역이다.
현재 ‘9·13부동산 대책’ 이후 조정대상지역은 1순위 청약 자격요건이 까다로워지고 분양권 전매 기간도 최대 소유권이전등기일까지 제한되고 있다. LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)도 비 조정대상지역 대비 10%포인트씩 줄어든 60%, 50%가 적용되며 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 추가 과세 적용 등 고려해야 할 변수가 큰 폭으로 늘었다.
◇ 같은 지역도, 규제 여부가 희비 갈라 = 규제 때문에 같은 지역에서도 규제 여부에 따라 아파트값 상승률이나 청약 경쟁률이 갈리고 있다. 수도권에서는 경기도 안양시, 지방에서는 부산광역시가 대표적이다. 경기 안양시는 지난해 2개 구(만안구, 동안구) 가운데 동안구만 조정대상지역으로 지정됐다. 부산광역시 해운대구, 수영구, 동래구 3곳은 지난 6일 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역에서 해제되기 전까지는 규제를 받는 지역이었다.
실제 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 등이 조정대상지역에서 해제된 이후 올해(1~10월) 부산광역시에 분양한 단지 중 가장 높은 1순위 청약경쟁률은 비규제지역인 부산진구의 가야롯데캐슬골드아너(60.82대 1)에서 나왔다. 경기도 안양시도 상황은 비슷하다. 금융결제원 자료를 보면 지난해 9월 비규제지역인 만안구에 분양한 ‘안양KCC스위첸’은 1순위에서 평균 32.69대 1의 경쟁률을 보였다. 조정대상지역에서 대체로 한 자릿수 경쟁률이 나온 것과 대조적이다.
집값 상승률에서도 차이를 보였다. 한국감정원에 따르면 비규제지역인 안양 만안구 아파트 가격은 1.20% 하락해 조정대상으로 지정된 동안구(-1.90%)보다 낮은 낙폭을 보였다. 부산 또한 해운대구(-3.11%), 동래구(-3.85%) 등에 비해 남구(-1.69%), 연제구(-1.90%), 기장군(-2.57%) 등 비규제지역 낙폭이 비교적 작았다.
◇ 계속되는 풍선효과 = 규제를 받고 있는 지역은 동시에 사람들의 관심이 높아 집값 상승 여력이 있는 지역이라는 방증이다. 이에 규제 지역에 인접한 비규제지역들로 투자 수요가 분산되는 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 수원의 경우 팔달구와 광교신도시는 조정대상지역으로 지난해 지정됐지만, 그 외 지역은 아직 규제 대상 지역이 아니다. 1만 4,000여 가구 규모의 매머드급 재개발로 관심을 끌고 있는 매교역세권 재개발 지역 가운데 팔달 6·8·10구역은 조정대상지역인 반면 권선6구역의 경우 조정대상지역에서 비켜나 투자자들의 관심이 높다.
업계 관계자는 “최근 정부의 강도 높은 규제가 이어지면서 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데 비규제지역에 대한 수요자들의 관심이 뜨거운 상황”이라며 “특히 같은 지역 내 규제지역과 비규제지역이 나뉠 경우 기본적인 생활권 공유가 가능한 만큼 규제에서 비교적 자유로운 지역을 택하는 것이 실거주는 물론 투자 목적으로도 유리할 것으로 보인다”고 설명했다.
