올해 전국에서 아파트 시장이 가장 뜨거운 곳은 단연 수원과 용인이다. 12·16 대책으로 투기지역·투기과열지구에 해당하는 서울의 경우 대출 규제가 더욱 강화 되면서 경기권으로 수요가 옮겨간 탓이다. 여기에 교통 호재도 과열에 땔감이 됐다. 지난달 신분당선을 호매실까지 연장하는 사업이 예비타당성조사를 통과했다. 호매실 인근은 물론 연장선이 거쳐 가는 수원 화서역 일대는 수 억 원씩 호가가 급등하고 있다. 광교신도시도 물론 전용 84㎡ 기준으로 ‘대장주’가 10억원을 넘기더니 이제 역과 가까운 주요 단지들은 모두 9억원 선을 돌파하고 있다. 전문가들 사이에서는 과열이 더 길어질 경우 규제지역으로 추가될 수 있다는 전망까지 나오는 상황이다.
◇“이런 시장 처음”...천장 모르는 수원·용인=한국감정원에 따르면 12·16대책 이후 이달 3일까지 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 수원 영통구다. 이 기간 무려 5.96% 급등했다. 이어 팔달구 5.05%, 권선구 5.01% 순으로 치솟았다. 같은 기간에 서울은 0.37% 오르는 것에 그치고 경기도 전체가 1.29% 상승한 데 비하면 이례적인 단기 급등이다.
용인도 상황이 다르지 않다. 용인 수지구는 4.65%, 기흥구도 2.90%가 올랐다. 지난해 분양가상한제 민간택지 확대 시행이 언급되면서 9·13 대책으로 억눌렸던 서울 집값이 움직인 게 7월 이후다. 6개월 후 과열을 잠재우기 위해 초강력 대책인 12·16 대책이 등장할 때까지 서울 1.95%, 강남 4구 2.63%가 올랐던 것에 비하면 현재 수원과 용인의 아파트값 상승 폭은 이를 훨씬 웃돈다.
실제 현장에서는 하루하루 단위로 호가가 오르고 매물을 거둬들이는 숨 막히는 변화가 벌어지고 있다. 신고가로 실거래가가 뜰 때마다 집주인은 매물 가격을 더 올리고, 매수인들은 그 가격이라도 사겠다면서 계약금 계좌를 요구하는 상황이다. 수원 권선구 금곡동 호반베르디움더퍼스는 전용 84㎡가 지난달 23일 7억 7,000만원에 최고가로 거래됐다. 이보다 불과 한 달 전 5억원대에서 2억원이 껑충 뛴 가격이다. 물론 현재는 매물이 전부 자취를 감췄다.
지하철 1호선과 신분당선 연장선이 교차할 화서역 일대도 아파트값이 들끓고 있다. 수원 장안구 정자동 화서역파크푸르지오는 전용 84㎡가 이미 분양가 5억 3,000만원의 두 배가 넘긴 호가에 나오고 있다. 지난해 12월 9억 2,330만원 실거래가는 저렴하고 호가는 이제 10억원은 기본으로 13억원까지 나오고 있다.
신분당선 연장선 호재와 관계없이 용인 일대도 연일 신고가다. 용인 수지구 동천동 동천자이 2차 전용 84㎡가 지난달 30일 9억 9,000만원에 거래돼 10억원 시대를 앞뒀다. 호가는 이미 최고 12억원까지 올라와 있다. 기흥구도 신갈역과 가까운 신갈동 기흥더샵프라임뷰 전용 84㎡가 지난 1월 6억500만원에 거래돼 신고가를 썼다.
◇서울은 이미 ‘중위 9억’ 시대...경기는?= 광교신도시는 이미 전용 84㎡ 기준 10억원 시대를 넘어 13억원대까지 호가가 치솟고 있다. 광교중앙역 앞 수원 영통구 이의동 광교자연앤힐스테이트 전용 84㎡는 지난달 14일 12억3,000만원 실거래 후 호가는 13억원 이상이다. 이보다 역에서 먼 광교푸르지오월드마크 전용 84㎡도 지난달 10억원을 찍었다. 용인 수지구 상현동의 광교상록자이 전용 84㎡도 지난 3월 10억 8,500만원까지 거래됐고 호가는 이제 12억원이다. 조정대상지역인 광교신도시부터 84㎡ 시세가 9억원을 넘기고 있는 것이다.
이런 가운데 서울 주택시장은 중위가격이 9억원을 넘겨 전체의 절반이 주택담보대출비율(LTV) 규제를 비롯해 전세자금대출 금지에 해당하는 상황이 나타나고 있다. 12·16 대책으로 인해 시세 9억원 초과 주택 보유자는 전세대출을 아예 못 받고, 3월부터는 서울 등 투기과열지구에서 9억원을 넘는 주택을 매입할 때 15종의 증빙서류까지 제출해야 한다. 거래도 까다롭거니와 장기보유특별공제 혜택도 줄어든다. 1주택자라도 2년 이상은 실제 거주해야 양도소득세를 공제받을 수 있다. 또한 보유세 등 세제 기준이 되는 공시가 현실화에도 더 강력한 잣대가 기준이 된다. 9억~15억원 구간의 주택은 공시가 현실화율 70%까지 상향하도록 추진 중이다.
서울 주택의 과반 이상이 ‘9억의 덫’에 놓인 가운데 경기 지역 아파트도 이제 덫에 옥죄는 것 아니냐는 우려가 나온다. 오는 3월까지 수원·용인을 비롯한 주요 지역 집값이 여전히 뜨거울 경우 정부가 규제 확대를 검토할 수 있기 때문이다. 우선 비규제지역에서 조정대상지역이 되면 LTV가 60%로 줄어든다. 이미 조정대상지역에 해당하는 광교신도시나 용인 수지의 경우 투기과열지구나 투기지역으로 강화될 경우 서울과 같은 초강력 규제책을 맞게 된다. 시세 9억원 이상 아파트가 많아진 만큼 장기적인 수요가 부족하다면 지난 2008년 금융위기 처럼 거품 논란이 일 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “아직 규제 지역을 지정할 기한이 도래하지 않았지만 이대로 3월까지 수원과 용인 일대가 과열될 경우 정부는 규제 지역 추가를 검토할 것”이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “수원이나 용인 일대가 과도하게 오를 경우 외지의 투자자는 이미 수익을 남기고 떠나고, 높아진 시세와 추가 규제를 맞을 실수요자는 피해를 볼 수 있다”고 꼬집었다.
