‘분양=>운영=>운용업’으로 진화하는 네오밸류의 최종 목적지는 ‘도시 문화 플랫폼’

부동산 디벨로퍼 ‘네오밸류’가 부동산자산운용업에 진출한다. 네오밸류의 첫 시작은 여타 디벨로퍼와 마찬가지로 주택 분양 사업이었지만 상업 시설 활성화를 위해 광교 앨리웨이 상가를 100% 소유해 운영하는 등 기존 관행을 깨뜨리는 시도로 업계를 선도해왔다. 여기에 이번에는 부동산자산운용업이라는 미지의 영역에 진출해 기존 사업과 시너지를 모색하고 경쟁력을 강화할 방침이다. 아울러 네오밸류는 향후 본사를 성수동으로 이전해 크리에이터들과 협력을 강화하고 사람들에게 더 나은 라이프스타일을 제시하는 도시 문화 플랫폼을 추구할 계획이다.

━ 본업 더 잘하기 위해 '운용업' 진출

25일 부동산업계에 따르면 네오밸류는 최근 금융당국에 사모 전문 운용사 등록을 신청했다. 네오밸류는 운용사 인가를 앞두고 현재 운용사 대표를 외부에서 영입하는 등 조직 구성에 박차를 가하고 있다. 네오밸류는 향후 리츠 자산관리회사(AMC)도 설립할 계획이다.

네오밸류가 운용업에 진출하는 이유는 본업을 더 잘하기 위해서다. 네오밸류는 지난해 5월 첫 문을 연 광교 앨리웨이부터 상업시설을 100% 소유해 운영하고 있다. 상업 시설 활성화를 위해서다. 기존 분양형 상업시설들은 시간이 지나면서 제대로 운영되지 않고 공실이 늘어 입주민들에게 불편을 주는 경우가 많았다. 손지호 네오밸류 대표는 평소 “디벨로퍼가 해야 할 일은 개발사업의 목표를 달성하는 것이며 상업시설의 목적은 상가 활성화를 통해 주민들에게 편의를 제공하는 것 딱 한 가지다. 분양을 하게 되면 이익만 생각하게 돼 상업시설이 제대로 운영되기 힘들다”고 밝힌 바 있다.

손 대표는 이 같은 철학을 바탕으로 그간 상업시설 활성화를 위해 다양한 시도를 했다. 2013년에 분양한 ‘위례 아이파크1차’ 때는 네오밸류가 임대대행수수료를 부담하고 책임 임차를 했으며, ‘위례 아이파크2차’ 때는 전체 상업시설의 지분 40%를 소유하고 네오밸류가 상업시설을 관리했다. 하지만 이러한 방식도 한계가 있었다. 이에 ‘광교 아이파크’에 조성된 상업시설 광교 앨리웨이부터는 아예 지분을 100% 소유해 운영하고 있다.

다만 앞으로도 이 같은 방식으로 상업시설을 100% 소유해 운영하기 위해 계속해서 자금을 투입하는 건 네오밸류로서도 부담이다. 이에 운용사를 설립해 향후 뜻이 맞는 외부 투자자들을 모아 협업할 방침이다.

━ 운용사와 경쟁 아닌 협업으로 안착 노린다

다만 기존에 운용업에 진출했던 디벨로퍼들은 운용업에서 경쟁력을 발휘하지 못했다. 디벨로퍼가 운용사를 설립하는 순간 다른 운용사와 경쟁 관계가 되기 때문에 정보와 기회가 차단되는 문제점이 있었다. 이 같은 문제로 디벨로퍼인 STS개발도 과거 베스트에이엠씨라는 리츠 AMC를 설립했다가 얼마 안 가 인가를 반납한 바 있다. 리츠를 적극 활용해 업을 확장했던 이랜드가 리츠 AMC를 설립하지 않았던 것도 마찬가지 이유다. 아울러 현재 자산운용업의 인력 확보가 쉽지 않은 상황이라 운용사를 설립하더라도 우수한 인력을 확보하기 어려운 점도 있다.



이에 네오밸류는 기존 운용사들과 경쟁 관계를 구축하기보다는 협업하는 쪽으로 방향을 잡고 있다. 실제 네오밸류는 그간 운용사들과 꾸준히 협업하면서 운용업에 대한 이해도를 높여왔다. 네오밸류는 지난 2017년 KB국민은행 명동 사옥 입찰에 베스타스자산운용과 손을 잡고 참여했으며 용산 유엔사 부지 입찰에는 이지스자산운용과 힘을 합친 바 있다. 아울러 최근에는 국내 1위 부동산자산운용사인 이지스자산운용과 함께 신사동 가로수길 프로젝트 ‘가로골목’에 참여하기도 했다. 이지스운용이 투자자를 모아 땅을 매입해 개발한 가로골목의 기존 투자자가 소유한 지분 50%를 네오밸류가 인수한 것이다. 가로골목이라는 이름도 네오밸류의 제안으로 지어졌다. 장기적으로 네오밸류가 가로골목 운영에 참여할 가능성도 있다.

이 같은 네오밸류의 그간 행보를 감안하면 새로 설립하는 운용사도 기존 운용사와 협업하는 방안을 모색할 것으로 예상된다. 특히 손 대표는 지난 2015년 식빵 전문 베이커리 ‘밀도’를 인수할 당시 최소 5단계의 의사결정 과정을 거쳐 무려 1년 동안 고민을 했다. 운용사 설립 역시 기존 운용사와의 협업과 차별화된 경쟁력 확보 가능성 등 여러 가지를 꼼꼼하게 검토한 끝에 가능성이 있다고 판단한 것으로 보인다.

━ 신도시에서 서울로 중심축 옮기는 네오밸류

네오밸류는 사업지역도 그간 신도시 중심에서 서울로 중심축을 옮기고 있다. 2005년에 설립된 네오밸류는 2009년 위례 아이파크 1차와 위례 아이파크 에비뉴를 시작으로 2012년 위례 아이파크 2차와 앨리웨이 위례, 2014년 구리 갈매역 아이파크와 갈매역 아이파크 에비뉴, 광교 아이파크와 앨리웨이 광교, 2016년 인천 더샵 스카이타워와 앨리웨이 인천을 선보이는 등 주로 수도권 신도시를 중심으로 사업을 전개해 왔다. 수도권 신도시에서 경쟁력 있는 좋은 땅을 확보하는 게 수월했기 때문이다.

하지만 최근 네오밸류는 서울로 눈을 돌리고 있다. 향후 도시재생 사업이 활발해질 것으로 예상되는 서울에서 기회가 많다고 보기 때문이다. 2017년부터 국민은행 명동사옥 매각 입찰과 용산 유엔사 부지 입찰에 참여했으며, 이지스운용과 함께 신사동 가로수길에도 투자했다. 아울러 현재 익선동과 성수동, 용산 등에도 부지를 확보했다. 이들 지역은 매력적인 콘텐츠가 풍부하고 향후 개발 가능성이 큰 지역이다. 네오밸류는 앞으로도 자신들이 가진 경쟁력이 잘 발휘될 수 있는 서울 요지의 땅을 계속해서 확보할 방침이다. 네오밸류의 한 고위 관계자는 “광교 앨리웨이를 보고 많은 분들이 서울에도 있으면 좋겠다는 얘기를 해줬다”며 “앞으로 서울에서 본격적으로 사업을 전개할 것”이라고 말했다.

━ 성수동 본사 이전해 콘텐츠 경쟁력 강화하고 '도시 문화 플랫폼'으로 성장

아울러 네오밸류는 현재 가로수길에 있는 본사를 향후 성수동으로 이전할 계획이다. 네오밸류는 최근 임블리 소유의 성수동 부지를 매입한 바 있다. 네오밸류는 여기에 본사 건물을 짓고, 함께 협업할 수 있는 크레에이터들도 입주시킬 계획이다. 네오밸류는 이미 2013년부터 라이프스타일 콘텐츠 그룹 ‘어반라이프’를 설립하고 콘텐츠를 강화하기 시작했으며, 2015년에는 성수동에서 시작한 밀도도 인수했다. 아울러 네오밸류는 최근 ‘프로젝트 인턴십’을 통해 도시 문화 기획 역량을 갖춘 인재 8명을 채용하기도 했다. 특히 당시 인턴십에서 추진된 프로젝트 주제는 ‘젠트리피케이션을 극복하는 도시 공간을 만드는 방법’, ‘신도시에 필요한 도시문화’, ‘매력적인 도시를 만드는 콘텐츠’ 등으로 실제 네오밸류가 고민하고 있는 과제들이다. 성수동 본사 이전은 네오밸류가 한 단계 더 도약하는 전환점이 될 것으로 보인다. 네오밸류는 성수동 이전 후 크리에이터들과 협업해 콘텐츠를 더욱 강화하고 궁극적으로 사람들에게 더 나은 라이프스타일을 제시하는 ‘도시 문화 플랫폼’으로 성장하는 것을 목표로 하고 있다.