4년 단기 및 8년 아파트 장기매입임대주택 제도가 폐지되고, 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간이 10년으로 늘어난다. 모든 등록임대주택 사업자는 임대보증금 보증을 의무로 가입해야 한다.
국토교통부는 7·10 부동산대책의 후속 조치로 이 같은 내용의 등록임대 제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안이 11일 국무회의를 통과해 18일부터 즉시 시행된다고 밝혔다.
정부는 1994년부터 민간임대주택에 거주하는 임차인의 주거 안정을 위해 등록임대제도를 시행해 왔다. 하지만 지난달 시행된 임대차 3법 시행과 연계해 제도 간 정합성, 임대인 간 의무 대비 혜택의 형평성 확보 등을 이유로 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 내용의 제도 개선을 추진했다.
이번 개정안 시행에 따라 기존 단기(4년)·아파트 장기일반 매입임대(8년) 제도는 폐지된다. 이에 따라 앞으로는 두 유형으로 신규 등록이 불가능해진다. 기존에 등록한 단기임대유형은 의무임대기간이 지나면 자동 말소되고 장기임대로의 전환은 금지된다. 8년 장기임대의 경우 장기일반 매입임대 방식은 아파트가 아닌 주택에 대해서만 신규 등록이 허용된다.
폐지되는 유형의 임대주택은 최소임대의무기간이 지나면 자동으로 등록 말소된다. 법 시행일 전 이미 임대의무기간이 끝났다면 법 시행일에 등록이 말소된 것을 간주한다.
이와 함께 정부는 폐지되는 유형 임대사업자의 자발적 등록말소 기회를 주기 위해 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용하기로 했다. 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않도록 했다. 다만 임차인 보호를 위해 자진말소 신청은 임차인 동의가 있어야만 할 수 있도록 했다.
임대사업자의 공적 의무를 강화하기 위한 조치도 시행된다. 앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하며 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 늘어난다.
등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입도 의무화된다. 법 시행 이후 신규 등록하는 주택은 즉시 적용되지만, 기존 등록주택의 경우 준비과정이 필요한 점 등을 고려해 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용하도록 유예기간을 뒀다. 이와 관련해서는 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에 문의하면 된다.
임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한은 대폭 강화된다. 지자체장은 민간임대주택 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등록신청을 거부할 수 있다. 또 등록신청 된 주택이 정비사업이나 소규모주택정비사업으로 임대의무기간 내 멸실될 우려가 있다고 판단될 경우도 등록신청을 받아주지 않을 수 있다.
이밖에 사회적 책임 강화를 위해 미성년자나 ‘민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자’는 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인 등록이 제한된다. 또 임차인 보증금 보호의 실효성을 높이기 위해 △임차인의 피해가 명백하게 발생한 경우 △임대주택의 권리관계를 거짓·부정한 방법으로 제공한 경우에는 지자체장이 임대사업자 등록을 직권말소할 수 있도록 했다. 임대사업자는 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부, 선순위 보증금 현황 등 정보를 의무적으로 제공하도록 하는 내용도 담겼다.
국토부 관계자는 “이번 개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것”이라고 밝혔다. 정부는 이와 함께 9월부터 진행되는 등록임대사업자 관계기관 합동점검을 통해 부실 사업자 퇴출 및 등록임대제도 내실화를 추진하고 임차인 보호를 위한 다양한 정책도 적극 추진해 갈 방침이라고 덧붙였다.
