“지분적립형 분양주택이 주택담보대출과 다른 점이 뭐죠.”
8·4 주택 공급대책에서 처음으로 등장한 주택 공급방식인 ‘지분적립형 분양주택’. 이 정책이 언급되는 기자 설명회에서 빠지지 않고 등장하는 질문이 있다. 바로 주담대와 무엇이 다르냐는 것이다.
실제로 지분적립형 주택의 큰 틀은 주담대와 유사하다. 지분적립형 주택은 분양가의 20~40%를 내고 입주한 후 20~30년간 지분을 추가로 취득하는 제도다. 나머지 지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내면 된다. 일종의 이자인 셈이다. 주담대는 현재 서울의 경우 9억원 미만 주택 기준 집값의 40%까지 대출을 받을 수 있다. 한국주택금융공사에서 판매하는 보금자리론의 경우 주택 가격과 소득 기준에 따라 60~70%까지도 대출할 수 있다. 오랫동안 이어진 저금리 기조로 인해 주담대 금리는 2~4% 수준이다.
물론 지분적립형 주택은 주담대보다 초기 자금 부담이 더 적다. 4년에 한 번씩, 20년에 걸쳐 지분을 천천히 사들여야 하므로 단기 차익을 노리는 사례도 차단할 수 있다. 그럼에도 불구하고 굳이 지분적립형 분양주택이라는 신종 공공주택을 만들어야 했을까 하는 의문이 남는다. 이미 민간 금융상품인 주담대와 보금자리론 등의 공적 대출상품이 있기 때문이다. 저소득 무주택자에 대해 주담대 규제만 완화해주면 사실상 지분적립형 주택과 비슷한 효과를 낼 수 있었을 것이다.
민간도 충분히 할 수 있는 역할까지 공공이 개입하는 것은 현 정부의 부동산 정책에서 너무도 익숙하게 봐온 것들이다. 주택공급 방안 중 하나인 ‘공공재건축’ 역시 그런 사례다. 분양가상한제와 초과이익환수제 등을 도입했으면서도 정부는 더 강력한 개입을 원하고 있다. 이에 대해 시장의 반응은 예상대로 냉랭하다. 오죽하면 주택 공급대책을 함께 만들었던 서울시마저도 공공재건축의 효과는 ‘의문’이라고 했을까.
부동산 시장에 대한 정부의 개입이 지금까지 어떤 결과를 초래했는지 우리 모두가 알고 있다. 집값 풍선효과와 청년층의 ‘패닉바잉’ 등 시장 왜곡 현상이다. 시장 만능이 결국 시장 실패로 이어지듯 정부 만능도 결과는 다르지 않다. sepys@sedaily.com
