윤성원 국토교통부 1차관이 해당지역 구청장들과 함께 31일 ‘2·4 공급대책’ 1차 도심사업 후보지를 발표하고 있다./연합뉴스정부가 ‘2·4 공급대책’에서 밝힌 ‘공공 직접시행 개발' 과정에서 최대 수 백 억 원 규모의 취득세 폭탄이 현실화 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 공공 직접시행은 토지 소유주 및 조합원들이 소유권(현물선납 등)을 공공에 넘겨 진행하는 방식이다. 토지주에서 공공기관으로, 다시 기존 소유주로 소유권이 오갈 때마다 세금(취득세)를 내야하기 때문이다.
정부는 ‘2·4 대책’을 발표하면서 토지 등 소유주가 현물선납 시 양도소득세를 비과세 한다는 것만 밝혔다. 시장에서는 취득세 폭탄으로 경우에 떠라서는 사업비용이 수 백 억 원 단위로 증가하는 상황도 배제할 수 없다는 지적이 나온다.
◇ 소유권 넘길 때마다 취득세 부과 = 11일 정비업계 등에 따르면 정부가 ‘2·4 대책’에서 발표한 공공 직접시행 개발 사업에 대한 취득세 면제 근거가 없어 사업과정에서 이중의 취득세가 부과될 수 있다. 정부가 2·4 대책에서 발표한 주요 공급대책의 형태로는 △도심 공공주택복합사업 △공공 직접시행 정비사업 △소규모 정비사업 등이다. 이 사업유형은 공통적으로 공공기관인 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 토지 소유권을 가진 시행자가 돼 직접 개발사업을 진행할 수 있다. 소규모 정비사업만 민간단독이 가능하고, 공공 직접시행 정비사업은 공공 단독만, 도심 공공주택 복합사업은 공공단독 및 민간공동만 가능하다,
공공 직접시행 개발은 공공기관이 해당 구역의 토지를 감정평가 가격으로 소유주로부터 소유권을 넘겨 받아 개발하고, 개발이 완료 되면 소유권을 다시 원 소유주에게 돌려주는 구조다. 정부가 밝힌 공공 직접시행 개발의 경우 현물 출자 시 양도소득세를 비과세토록 한다는 계획이다. 하지만 소유권 이전 단계때마다 납부하는 취득세에 대해서는 별도의 면제 규정을 밝히지 않았다.
현재 정부 대책이 그대로 확정되면 LH나 SH가 건물과 토지의 소유권을 가지고 올 때 취득세가 발생한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 “토지 감정평가 가격에 따라 1%~3%의 취득세가 발생하게 된다”며 “토지주가 수 천 명에 이르고 감정평가 금액이 높은 구역의 경우 LH나 SH가 내야하는 취득세 규모가 수 십 억 원 또는 수 백 억 원 단위에 이를 수 있다”고 했다.
1차 2·4 공급대책 세부 후보지 현황◇ 토지주도 취득세 폭탄…누가 동의할까 = 토지주 입장에서도 취득세를 더 내야하는 상황이다. 현재 민간 정비사업의 경우에도 조합원이 입주할 때는 취득세가 과세되지만 이는 건물에 대한 취득세만 내는 개념이다. 토지의 경우 이미 조합원 본인의 소유이므로 취득세 대상에서 배제되는 구조다. 이와 달리 공공 직접시행의 경우 LH나 SH로 부터 토지와 건물을 모두 새로 취득하는 구조가 되기 때문에 취득세 역시 일반 매매 취득 시와 동일하게 발생한다는 것이 업계의 분석이다.
일각에서는 법 해석을 통해 해결할 수 있다는 의견도 있다. 이를테면 신도시가 개발되는 구역의 원주민들이 대토보상을 받을 경우 취득세를 감면하는 현행 법 규정을 적용할 수도 있다는 것이다. 다만 이 경우에도 지방세특례제한법 상에 명확히 사업의 유형 등을 규정해 리스크를 사전에 없애야 한다는 지적이 나온다.
정부는 지난달 31일 서울시에서 증산 4구역 등 21곳의 도심 공공주택 복합사업 선도사업지를 선정하면서 2·4 대책에 대한 후속 작업에 들어갔다. 연내에 구역 지정을 하는게 목표다. 업계 한 관계자는 “현시점에서는 취득세 면제 여부가 불투명해 정확한 사업성 분석조차 나올 수 없는게 사실”이라며 “취득세에 대한 면제 규정을 개정하거나 적어도 면제 방침이라도 명확히 할 필요가 있다”고 말했다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com
