부동산일반

[영상] "집값, 잡을 수 있긴 한거야?" '88만원 세대' 우석훈에게 물었다

대책없는 집값.. 진짜 '대책' 없을까?ㅣ부랜드 유니버시티 우석훈 교수 ep.3
대책없는 집값.. 진짜 '대책' 없을까?ㅣ부랜드 유니버시티 우석훈 교수 ep.3


지난 시간엔 부동산 시장 문제의 원인과 해결방안에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다.

이번 시간엔 날개를 단 듯 올라가기만 하는 우리 집값에 대한 내용을 다룹니다.

지난달 주택가격 변동률이 0.38%로 5개월 만에 상승 폭을 축소하는 등 서울 집값과 전셋값 상승세가 진정되는 모양새를 보이고 있지만 여전히 부동산 소비자들의 심리는 불안합니다. 여러 변수로 인해 언제 다시 집값이 폭등할지 알 수 없기 때문인데요.

이 때문에 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘부랜드’는 ‘88만원 세대’ 등의 저서를 쓴 우석훈 성결대 교수를 만나 ‘집값을 안정화시키는 방법’에 대해 이야기를 나눴습니다.

다음은 우 교수와 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘부랜드’가 나눈 문답입니다.



△집값을 잡는 방법

□어떻게 해야 집값을 잡을 수 있나?

▶우선 택지개발 방식을 민간 주도로 변경해야합니다. 즉, 공공주도로 진행된 택지 개발 방식을 민간이 스스로 택지 개발을 선택할 수 있게 해야 한다는 말입니다. 현재 우리나라는 전두환 대통령 때부터 시행된 택지개발촉진법에 따라 택지를 개발하고 있습니다.

만약 정부에서 택촉법을 없애고 주민이 직접 개발을 결정한다고 생각해봅시다. 주민들은 지역 발전 방안의 연장에서 긴 시간동안 택지 선택을 논의할 것이고 택지 개발 역시 긴 시간 동안 불확실 해질 것입니다. 이는 주민들이 이미 해당 지역에서 거주 중이기 때문에 보상을 제공하더라도 큰 상관이 없기 때문입니다. 그와 달리 그 지역에 살고 있지 않은 사람들은 그 지역에 들어가기 위해 판단을 해야하죠.

이처럼 택지개발은 정부가 부분적으로 택지를 조성하고 그 이후에는 민간이 주도해야 한다고 생각합니다. 단, 그 과정에서 정부는 규칙을 명확하게 제시하고 집행해야합니다. 예를 들면 층간 소음 관련 제도, 폭리를 취하지 않는 제도를 만들고 집행하는 것이 해당될 수 있겠죠. ‘소셜 하우징’이라는 사회적 주택과 인프라 역시 확실하게 구축하고 이를 잘 정착시켜야합니다.





민간주도 개발이 잘 정착이 되면 집은 ‘집 장사’가 짓게 될 것입니다. 그 사람들이 좋은 집을 만들면 수익이 나고 그렇지 않으면 돈을 벌지 못하게 되겠죠. 이러한 과정 속에서 정부는 규칙을 제시하고 집행하는 역할을 수행하는 것이 맞다고 생각합니다. 이처럼 집값을 잡기 위해선 택지 개발 방식이 우선 정상화가 되어야합니다.

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지방에는 또 다른 문제가 있습니다. 지방에는 일부 강남 스타일로 되어 있는 주택만 높은 가격으로 매매되고 있습니다. 그 외 주택들은 매매가 활발하게 이뤄지지 않고 있죠. 집값이 오른다고 하는 말도 신축 중심의 일부 주택에만 해당되는 말입니다. 이제는 신축이 아닌 주택의 가치를 보존하는 방법과 거래를 활성화하는 방법 역시 고민해야 할 때입니다.



□제2의, 제3의 강남을 만들면 집값 문제를 해결할 수 있을까?

▶현실적으로 제2의, 제 3의 강남은 만들어 질 수 없다고 생각합니다. 지난 20년 동안 전국이 강남화를 진행했습니다. 특정 도시에는 소위 ‘그 도시만의 강남’이 존재합니다. 실제로 ‘내가 강북의 도곡동이고 대치동이야, 내가 제주도의 강남이야’ 등의 말을 많이 하곤합니다.

강남 모델은 획일성이 있다는 장점이 있지만 지역별 양극화와 지역 내 양극화를 초래한다는 단점이 존재합니다. 현재 강남에서 일어난 문제점들은 대한민국 곳곳에 산재해 있는 ‘전국의 강남’에서 다 벌어지고 있죠. 전국에는 수십개의 강남이 이미 존재하고 양극화 문제만 초래할 뿐 집값을 해결할 수는 없었습니다. 또 무엇보다 서울에는 강남을 대체할 만한 공간은 없을 겁니다. 앞으로도 한동안은 강남에 더 많은 인프라를 집중할 것 같기 때문입니다.

그렇지만 이렇게 커져가는 강남도 한계는 분명히 존재합니다. 강남은 곧 수용 능력에서 한계를 경험할 거예요. 수용능력의 한계는 곧 불편함을 뜻하는데 몇 년 뒤 우리는 이 불편함을 체감하기 시작할 것 같습니다. 그래서 제가 이제 50대 중반인데, 환갑될 때 까지는 강남을 대체할 수 있을 만한 곳은 나오지 않을 것 같습니다.



□영끌, 빚투까지 하는 중산층들에게 부동산 희망이 있을까?

▶희망이 있다고 생각합니다. 한국은 성장하면서 많은 문제를 겪었지만 이를 잘 극복하고 1인당 국민소득 3만 달러 수준까지 왔습니다. 한국과 일부 국가들의 1인당 GDP를 비교했을 때 한국은 약하지만 세계 경제 흐름에 어렵게 묻어가는 모습을 보였죠. 부동산 문제 역시 이러한 흐름에서 어느 정도 정상화될 수 있을 것이라 생각합니다.

저 역시 스스로 물어봐도 집이 없다면 저도 집을 살 것 같습니다. 나중에 집 가격이 내려가서 손해를 보더라도 이를 감수하고 오래 살자라고 판단했을 것 같아요. 저도 2030세대의 ‘영끌’에 대한 질문을 많이 받았습니다. 그런데 나 같으면 안 하겠다는 그런 자신이 없습니다. 이 부분은 ‘영끌’과 ‘빚투’ 등의 부작용을 줄이기 위해서 서로 노력하는 게 맞다고 생각합니다.

그러면서 감당할 수 없는 부채에 대한 미래형 질문을 많이 하곤합니다. 하지만 이는 정부가 할 얘기도 아니고 정치인이 할 얘기는 더더욱 아닌 것 같습니다. 이번 LH 사태를 통해 공무원과 정치인들은 기상천외한 방식으로 집을 사는 모습을 보여줬죠. 그러면서 청년들한테는 영끌이니, 빚투니 뭐라고한다? 그래서는 안 된다고 생각합니다.



‘영끌’, ‘빚투'로 집을 사면 리스크가 분명히 있습니다. 하지만 결혼을 준비할 생각이라면 그 두 가지 외에 다른 대책이 없는 것이 현실입니다. 또 이 부분은 정부의 소셜하우징 추진과 연관이 있기도 합니다. 정부는 현재 소셜하우징이라고 하는 임대 주택에 대해서 기본적인 계획없이 잉여적으로 진행하고 있습니다. 저는 정부가 임대주택의 우선순위를 더 높이고 이 임대주택에 돈을 맞추기 위해 땅장사를 하는 것은 반대하지 않습니다.

이 방식은 택지가 상시 있는 것이 아니기 때문에 안정적이지 못합니다. 앞 뒤를 바꾸어 임대주택의 우선순위를 높이고 이를 위해 땅장사를 해야합니다. 이처럼 임대주택 계획은 2030세대가 예측할 수 있을 정도로 눈에 보이게 가야합니다. 하지만 현실은 그렇지 못하죠. 이는 정부 신뢰의 실패라고 생각해요. 그건 미안하게 생각해야 합니다. 공무원이나 정치인이 ‘참 안됐다, 쟤네 빚이 많아서’라고 말해선 안되죠. 자기들이 그 문제를 풀었어야 될 사람인데 문제는 안 풀고. 청년들이 참 안됐다? 국가가 안 된겁니다.

['진보경제학자' 우석훈 성결대 교수와 ‘부랜드’의 LH사태 정리 및 부동산 안정화 방안에 대한 대화는 이편으로 마무리됩니다.]

/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com


한상우 인턴기자
sw7015@sedaily.com
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