부동산일반

[영상] 고점을 향해 가는 서울 집값, 빅데이터로 알아보는 중장기 전망은?

/연합뉴스


고점을 향해 가는 서울 집값, 부동산 데이터 전문가 삼토시가 말하는 '매도의 타이밍'

자산의 가치가 하루가 다르게 커지고 있는 2021년, 대한민국에서 사람들이 가장 궁금해 하는 것 중 하나는 바로 집값의 안정 여부입니다. 정부에서 대규모 공급 대책을 들이밀며 집값 안정을 도모하고 있지만 서울을 비롯한 수도권 집값은 여전히 상승 곡선을 그리고 있습니다. 집값 상승세는 언제까지 지속될 수 있을까요?

이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서는 ‘앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다’ 등 부동산 서적 저자 필명 ‘삼토시’ 강승우 작가와 만나 향후 10년 부동산 전망에 대해 들어봤습니다. 한 포털사이트에서 100만명이 넘는 회원을 가진 부동산 관련 카페에서 '부동산 빅데이터 전문가'로 정평이 난 강 작가는 2023년을 고점으로 분석했는데요.

다음은 강 작가와 집슐랭 기자가 나눈 문답입니다.





▲ 2023년부터 중장기 하락장 예상하는 이유는?

△ 2023년 전후를 중장기 고점으로 보고 있습니다. 우선 현재 상황을 진단해 보면 서울 부동산 2014년부터 8년째 역대 최장 기간 상승하고 있는데요. 현재까지는 아직도 상승 동력이 떨어지지 않았다고 보는 입장입니다.



서울 아파트의 실수요층을 수도권 10~11년차 부부라고 보고 있습니다. 최근 2004년부터 2020년까지 비교해보면 서울·경기 10~11년 차 부부의 수가 서울 아파트의 매매가와 같은 방향으로 움직여 왔었습니다. 간단히 말씀드리면 서울·경기 10~11년 차 부부가 2008년부터 2013년까지 감소하자 서울 아파트도 2009년부터 13년까지 하락을 했고요. 서울·경기 10~11년 차 부부가 2014년부터 증가를 하자 서울 아파트도 201



4년부터 계속 올랐습니다. 이 계층이 2019년에 감소를 하니까 2019년 상반기에 조정장을 겪었습니다. 이 계층의 증감과 서울 아파트의 상승 하락이 같이 방향을 함께하고 있는 거거든요. 그래서 서울·경기 10~11년 차 부부로 대표되는 서울 부동산 매매 실수요층의 증감을 보았을 때 2021~2022년까지 증가합니다. 즉 서울 부동산 수요가 증가한다고 볼 수 있는 겁니다.



수요를 봤다면 공급을 봐야 합니다. 저는 공급을 입주 물량으로 보거든요. 그런데 서울 아파트 입주 물량이 2020년에 5만 호였는데 올해 2만 7,000 호, 내년에는 1만 7,000 호까지 줄어듭니다. 거의 30% 수준으로 줄어드는 셈입니다. 2022년까지 서울 부동산 공급이 감소하는 것이죠.



또 하나 상승 동력은 유동성입니다. 유동성 안에서도 눈여겨보는 M1을 M2로 나눈 지표입니다. M1 협의의 통화라고 해서 현금이나 예금 등 바로 쓸 수 있는 돈을 가리킵니다. M2는 광의의 통화로 M1에 더해서 2년 미만의 짧은 만기에 묶여있는 상품을 가리키죠.

그러니까 M2 내에서 M1이 차지하는 비율도 높다는 뜻은 뽑아서 쓸 수 있는 돈이 많다는 거기 때문에 유동성의 진성 에너지라고 볼 수 있습니다. 이 M1/M2 값이 올해 2월 기준 36.9%로 1986년 1월 1일 이후 역대 최대치입니다. 거기에 3기 신도시 토지보상금도 풀리고 있죠. 그러니까 유동성은 전례 없이 풍부하다고 볼 수 잇습니다.



수요가 늘고 공급이 주는데 유동성이 강화되는 시기가 21~22년이기 때문에 22년까지는 상승 가능성이 높을 수밖에 없다고 보고 있습니다.

다만 2023년부터는 중장기 하락을 예상합니다. 서울 부동산의 상승에 타격을 가할 만한 이벤트가 계속되기 때문입니다.



첫 번째는 방금 말씀드린 대표적 서울 부동산 실수요 층인 서울·경기 10~11년 차 부부가 2024년부터 급감하기 시작합니다 2014년부터 결혼을 안 하기 시작했다고 볼 수 있는 거죠.



또 2023~2024년에는 서울 입주 물량이 다시 늘어날 것으로 예상이 되고 있습니다. 왜냐하면 2017년에 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해서 수많은 재건축 단지들이 관리처분 인가를 신청하려고 사업 속도를 높였습니다. 그 결과 7만 5,000 호가 관리처분인가 신청을 했고요. 이 7만 5,000 호가 입주하는 시기가 2023~2024년입니다. 주로 동남권인데 대표적으로 둔촌 주공, 개포 1, 4단지, 반포 래미안 원베일리, 잠실의 진주, 미성 크로바 등입니다.

그러니까 수요가 줄고 공급이 늘어나는 시기가 2023~2024년이거든요. 서울이 2014년부터 상승을 했으니까 제 전망대로 2022~2023년까지 상승하면 거의 9년 8년을 상승하는 겁니다. 버블이 부풀어 오를 대로 부풀어 있는 상황에서 입주물량의 증가와 수요 감소가 시작된다면 서울 부동산 시장에 1차 타격이 가해질 것이라고 봅니다.



마지막으로 3기 신도시도 2026년부터 입주를 개시할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 왜냐하면 판교, 광교, 위례를 봤을 때 지구를 지정한 지 7~8년 후에 입주를 개시했거든요.

3기 신도시가 2019~20년에 지구 지정을 했기 때문에 7~8년 후인 2026~2027년부터 입주를 시작할 가능성이 높다고 봅니다.

그래서 2023년 전후를 고점으로 보고 재건축 입주 시작을 기점으로 점차 하락이 시작되다가 3기 신도시 물량이 겹치는 2026년의 하락폭이 좀 커지지 않을까 예상합니다.




▲ 시장에 부동산 불패라는 인식이 강한데 어떻게 생각하나?

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△ 지금 서울 부동산은 전세가가 탄탄하게 받쳐주고 있기 때문에 제가 말하는 2023년 이후 하락은 안 오는 게 아니냐고 충분히 생각하실 수 있습니다. 그런데 2023~2024년부터 쏟아질 입주 물량이 전세가율부터 타격을 줄 것이라고 봅니다. 다만 전세가율 자체가 현재 높게 형성돼 있기 때문에 하락폭은 2023~2024년에는 미미할 거라고 보여지고요.



하지만 2026년에 3기 신도시 입주를 시작하면 서울의 전셋값에 타격을 줄 거라고 봅니다. 데이터를 살펴보면 서울 아파트의 전세가가 서울 아파트 입주 물량과는 상관관계가 의외로 약하더라고요. 오히려 서울 아파트의 전세가는 서울이 아닌 수도권 아파트 입주 물량과 관계가 굉장히 깊었습니다. 그러니까 서울 아파트 전세가 너무 오르면 서울 밖으로 밀려나가는 거죠.

예를 들어 2015년부터 동탄 2신도시 입주 물량이 생기기 시작하다가 2017~18년에 절정을 이루는데요. 2018년 하반기에 서울 아파트 전세가가 하락했거든요. 데이터를 봤더니 2016년 4분기에 동탄의 전세가가 고점을 찍고 내려가기 시작했습니다. 화성 동탄 신도시의 입주물량을 못 견뎠기 때문이죠. 한 분기 뒤인 2017년 1분기에는 경부고속도로를 타고 올라가면 바로 그 위에 있는 수원의 전세가 고점을 찍고 내려가기 시작하고요. 또 수원 위로 올라가면 있는 용인시, 성남시가 연달아 2017년 2분기, 3분기에 전세가 고점을 찍고 내려갔습니다. 그리고 2018년 1분기에 바로 그 위에 위치한 서울이 고점을 찍고 내려가기 시작했어요. 그러니까 동탄 입주 물량의 여파가 분기별로 타고 타고 올라가서 1년 뒤에 서울에 영향을 미쳤다는 거거든요. 실제로 상관관계를 분석해 보니까 수도권 아파트 입주 물량이 1년 뒤 서울 아파트 전세가 상승폭이랑 연관이 돼 있더라고요.

그렇기 때문에 3기 신도시가 2026년부터 입주를 개시한다면 서울 아파트 전세가에 무조건 영향을 미칠 거라고 보여지고요. 서울 집값을 떠받치고 있는 전세가율이 떨어진다면 서울 부동산의 하락장도 올 것이라고 예상합니다.



▲ 부동산 시장에 영향을 주는 여러가지 변수에 대한 평가는?

△ 올해 4개월 동안의 큰 변수는 2.4 대책과 오세훈 서울시장의 당선이라고 볼 수 있습니다. 그러나 이 변수들은 부동산 시장에 큰 변화를 불러일으키지 못하기 때문에 단기적으론 상승세가 여전하다고 봅니다.



첫 번째는 2.4 대책도 오세훈 실장의 당선도 수요나 공급 측면에서 단기적인 변화를 일으키기에는 역부족이라고 생각을 했습니다. 왜냐하면 2.4 대책의 성패를 가를 공공재건축·재개발이 얼마나 많은 호응을 이끌었는지 아직 모르는 상황이기 때문입니다.

또 하나는 오세훈 시장이 당선이 됐지만 현재 역학 구도상 25명의 구청장 중에 24명이 민주당 소속이고, 109명의 시의원 중에 101명의 민주당 소속입니다. 그렇기 때문에 야당 소속의 서울시장이 1년 임기 기간 동안 할 수 있는 일들이 많지 않다고 생각되거든요. 설사할 수 있다 하더라도 단기적인 물량 공급으로 이어질 상황은 아니고요.



다만 이제 앞으로 영향력이 큰 변수는 개인적으로 대선이 아닐까 싶습니다. 결국 정책의 큰 방향성을 변화시킬 수 있는 것이 대통령이기 때문입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 서울 부동산의 최장기간 형성을 이끌어낸 요인은 저금리 외에도 정책의 부작용이 있다고 생각하고 있습니다. 그런데 이러한 정책을 뒤집을 경우는 기존 정책의 부작용으로 생긴 제 가치를 찾아서 꺼질 가능성이 있다고 보거든요.

첫 번째가 이제 새로운 정권이 들어서서 양도세를 인하한다고 하면 대규모 차익실현 매물이 쏟아져 나와서 집값의 매매 하락을 이끌 거라고 봅니다.

다만 많은 분들이 양도세를 인하하면 투기세력들에게 이제 현금 차익 실현의 기회를 주게 되는 게 아니냐, 다시 또 부동산에 그들이 들어오는 게 아니냐는 우려가 많습니다. 하지만 현재와 같은 세제 구도상 양도세를 완화하더라도 취득세랑 보유세가 굉장히 높은 상태이기 때문에 다주택자들이 차익을 실현하고 다시 서울에 들어오기는 어려운 상황이라고 봅니다. 실제로 서울은 다주택자가 2018년부터 좀 정체되거나 감소하는 시장이거든요.

이러한 정책의 대규모 변화가 수반되면 대선 이후에 제 전망과 다르게 그 이후로 집값이 크게 출렁일 가능성이 있지 않나 예상합니다.



▲ 서울 부동산 모니터링을 위해 지켜봐야 할 지표는?

△서울 부동산 시장을 모니터링 할 때 눈여겨 보는 전세가율과 주택 구입 부담 지수 두 가지입니다. 전세가율을 통해서 과거 어느 시점과 현재 상황이 비슷한지를 볼 수 있고, 주택구입 부담지수를 통해서 현재의 버블이 어느 정도인지 판단할 수 있습니다.



지금은 전세가율이 56%입니다. 6%라는 전세가율이 과거 어느 때랑 비슷하냐면 1999년, 2002년 그 다음에 2013년이랑 비슷하거든요. 1999년, 2002년은 전세가와 매매가가 같이 오르는 상황이었고, 2013년은 하락이 끝나가는 시점입니다. 그러니까 현재 전세가율 56%는 중장기 하락을 이끌어내기에는 너무 높은 전세가율이거든요.

그렇기 때문에 현재 전세가율을 고려하고 또 2021~2022년에 입주물량이 급감하는 것을 고려해보면 전세가를 자극시킬 수밖에 없는 상황입니다. 그래서 전세가율이 56%에서 높아지면 높아졌지 낮아질 가능성은 낮다고 봅니다. 따라서 단기적으로 상승할 것이라는 예측을 끌어낼 수 있습니다.

주택구입부담지수는 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 분기마다 발표하는 자료입니다. 서울이라는 지역의 중위소득 가구가 서울이 중위가격 주택을 구입할 때 원리금 상환 부담을 나타낸 지수입니다. 과거 전고점이 2008년 2분기에 164.8이고, 2018년 4분기에 또 164를 찍고 내려갔습니다. 164가 어느 정도냐면 중위소득 가구가 중위가격 주택을 살 때 원리금 상환으로 월 소득의 41%를 지출하는 수준입니다. 작년 4분기에 주택 구입 부담 지수가 전 고점을 넘어 168.6을 기록했습니다. 그러니까 그 말인즉슨 지금까지는 서울이 중위 소득 가구가 중위 가격 주택을 살 때 원리금 상환 부담으로 월 소득이 41%를 낸 게 전고점이었는데, 작년 4분기부터 월 소득의 42%가 원리금을 상환하는 데 쓰인다는 거죠. 저금리 상황을 고려해도 원리금 상환부담이 너무 높은 상황입니다.

현재는 역대 원리금 상환 부담으로 봤을 때는 역대 최고점을 갱신한 거품 상황이 거품상황이 확실하다고 볼 수 있죠. 물론 역대급 유동성으로 인해 버블이 당분간 유지 될 수 있겠지만, 최장기간 부동산 시장 상승은 역대급 유동성과 정책 부작용으로 발생한 것이거든요. 따라서 정책의 부작용으로 발생한 부분이 정책이 원점으로 돌아가면, 또는 정책의 부작용의 시효가 끝나버리면 정책의 부작용으로 생긴 버블은 꺼질 수밖에 없습니다. 인허가랑 착공 물량도 보긴 보는데 서울은 인허가 착공 물량과 연관관계가 없는 건 아닌데 다른 지역보다 좀 낮더라고요.

지방 광역시에 진입을 희망하는 분들이 눈여겨볼 만한 게 착공 물량, 인허가 물량입니다. 서울과 다르게 지방 광역시들을 보니까 매매가랑 전셋값을 같이 움직이더라고요. 서울은 매매가와 전셋가가 다르게 움직이는 경우도 많았거든요. 지방 광역시의 부동산은 입주 물량의 영향을 굉장히 많이 받습니다. 입주 물량은 전세가에 가장 큰 영향을 주는데 전세가랑 매매가가 같이 움직이기 때문입니다. 착공 물량은 향후 2~3년 뒤에 입주 물량이고, 인허가 물량은 향후 4~5년 뒤에 입주 물량이라고 보면 되는데요. 착공 물량, 인허가 물량은 국토교통부에 다 나오거든요. 착공 물량 인허가 물량을 보시고 착공이나 인허가가 착공이 줄면 2~3년 뒤에 이 광역시는 괜찮겠다, 상승 탄력을 받겠다고 보면 될 겁니다.

/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com


정현정 기자
jnghnjig@sedaily.com
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