서울의 집값이 계속해서 상승세를 보이자 경기도와 인천 등 수도권 지역의 집값까지도 함께 고공행진을 하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 인천의 아파트값은 지난 15일 기준 지난주 대비 0.51% 포인트 오르면서 지난 3월 22일 이후 7주 연속 전국 최고 상승률을 보이고 있습니다. 높은 서울 집값에 내 집 마련을 하지 못한 실수요자들이 서울을 포기하고 수도권까지 밀려나간 모양새인데요.
이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서는 ‘앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다’ 등 다수의 부동산 서적 저자 필명 ‘삼토시’ 강승우 작가와 만나 ‘서울 입성'이 가능해지는 시점에 대해 물었습니다.
다음은 강 작가와 집슐랭 기자의 문답입니다.
▲ 부동산 매수, 지금은 좋은 시기인가?
△ 2021년 현재 상황에서는 서울 부동산 매수 추천을 하기가 애매합니다. 제가 2018년부터 계속 책을 냈습니다. 지금까지 낸 책에서는 ‘서울 아파트 사야한다’는 얘기를 강력하게 얘기를 했죠. 그런데 현재는 가격 부담이 너무 높아진데다 개인적으로 2023년을 고점으로 보고 있다 보니 지금은 매수 추천을 쉽사리 하지 못합니다. 2014년부터 제 전망대로 2023년까지 부동산이 상승한다면 8~9년을 상승하는건데 역대 최장기간 상승이죠. ‘산이 높으면 골이 깊다’는 말이 있듯이 지금 상황은 버블은 맞다고 보고 있습니다.
▲ 그렇다면 매수를 추천하는 부동산 저점은 언제인가?
△ 결론부터 말씀드리자면 저는 2028년 전후를 중장기 저점으로 보고 있습니다. 첫 번째 이유는 지난 시간 말씀드린대로 2023년에 부동산이 고점을 찍고 내려가기 시작할텐데요. 지금까지 서울 부동산이 5년 이상 하락한 적은 단 한 번도 없습니다. 왜냐하면 그런 중장기 하락을 용인할 정부는 어디에도 없기 때문입니다. 그렇게 서울 부동산이 장기간 하락을 하면 내수에 타격이 크기 때문에 정부 입장에서 부양책을 꺼내들 수밖에 없습니다. 게다가 마침 2027년도에는 대통령 선거가 있기 때문에 만약 그때 하락장을 겪고 있다면 어떤 당의 대선 후보라도 부동산 부양책을 꺼낼 것이라고 생각합니다. 그렇기 때문에 2027년 대선을 지난 2028년부터 심리가 다시 반전되는 계기가 될 것이라고 봅니다.
두 번째는 재건축으로 인한 서울 부동산의 대규모 멸실이 2028년 시작될 것이라고 생각하기 때문입니다. 과거 수년간 재건축을 많이 억제해왔죠. 서울의 재건축 연한이 다다른 단지 비중이 2019년에는 22%였거든요. 그 정도 수치는 정치인들이 재건축 요구를 묵살할 수 있는 수준입니다. 그런데 2025년에는 그 비중이 33%까지 올라서기 때문에 묵살하기는 부담스러운 수준이 됩니다. 2030년에는 과반이 넘습니다. 계속 재건축을 억제하면 나중에 이 재건축 단지 비중이 계속 커지기 때문에 재건축 요구를 묵살할 수가 없게 되거든요.
압력밥솥이 터지지 않으려면 압력을 중간중간에 빼내야 하잖아요. 압력을 빼주지 않은 채로 재건축을 계속 틀어막다가 나중에 ‘오케이, 재건축 해줄게’ 이렇게 풀어버려야 하는 순간이 오겠죠. 그때 동시다발적인 대규모 재건축이 진행되면 대규모 멸실이 일어날 수 있습니다. 그렇기 때문에 주택 시장이 다시 불안정해질 수 있습니다. 그런 측면에서 특히 2027년 대선에 모든 후보들이 재건축 활성화를 꺼내들 것 같거든요. 그러면 그때부터 재건축 붐이 확실히 일어나면 대규모 멸실 상황으로 이어져 주택시장이 또 공급 부족 사태가 발생할 수 있을 거라고 생각합니다.
마지막으로 1기 신도시가 올해부터 재건축 연한에 다다른 단지들이 생깁니다. 1기 신도시가 재건축을 시작한다면 2028년부터 멸실이 시작된다고 예상할 수 있습니다. 물론 재건축을 하기 어려운 여건이 많겠지만 1기 신도시 규모상 이들의 표심을 무시할 수 없거든요. 그러니까 결국은 해당 지자체도 주택 정비 사업을 지원할 가능성이 높습니다.
참고로 서울에 419곳 정비사업의 평균 정비사업 기간이 9년이라고 그러더라고요. 우리가 흔히 주목하는 은마 아파트, 잠실주공 5단지 같은 대표적인 아파트가 워낙 재건축이 지연돼서 그렇지 평균적으로 9년이 걸리더라는 건데요. 건축 기간 2.5년 제외하면 정비사업 시작해서 멸실이 시작되기 전까지는 한 6~7년 걸린다는 거거든요. 그걸 1기 신도시에 대입해보면 올해부터 정비사업을 시작한 단지들의 멸실이 2028년에 시작되겠죠.
▲ 하락장에서 매수 타이밍은 어떻게 잡는 것이 좋은가?
△ 하락장에서 집을 사기는 사실은 쉽지 않습니다. 공포가 시장을 지배하고 있기 때문입니다. 이때 ‘팁’이라면 서울 부동산이 1986년부터 지금까지 중장기 하락장을 겪다가 반등했을 때 1년 정도 반등하면 그 이후로는 늘 3~4년 동안 더 올랐습니다. 그러니까 1년 만에 반등에 그친 적이 없거든요. 따라서 몇 년 동안 하락하다가 1년 동안 반등하면 이때 들어가면 최소한 발바닥 아니지만 무릎에 살 수 있는 상황입니다. 걱정이 되신다면 반등하고 1년 동안 지켜보고 1년 동안 오르면 ‘아 이제 들어가도 되겠네’라고 생각해도 실패할 확률이 낮다고 보여집니다.
결론적으로는 지금 상당히 집값이 비싼 상태고 앞으로도 상승 여력이 2년간 있다고 보지만 2028년 전후를 기다리는 게 하나의 방법이라고 생각합니다. 다만 2028년까지 기다리는 것의 단점은 그 기간 동안 무주택으로 있는 거에 대한 심리적 불안감을 버텨야 한다는 거겠죠. 또 하나는 전월세 가격이 오를 경우에 대한 고충이 있기 때문에 그런 부분을 견뎌낼 각오가 있지 않으면 좀 어렵지 않을까 생각을 합니다.
주택 매수를 미룬다면 너무 긴 기간동안 무주택 기간을 버텨야 한다는 점에서 저도 조언을 드리기가 어렵습니다. 다만 지금 주택을 산다고 하더라도 2023년에 고점을 찍고 내려갈텐데, 그렇다고 2023년에 팔기에는 2년만 보유하는 것이기 때문에 양도세 부담이 큰 상황이거든요. 그렇다면 현재 사서 고점인 2023년에 판다는 것은 사실상 양도세 부담 때문에 어려울 거고 장기 보유를 해야 하는 거죠. 물론 지금 사서 하락장을 겪는다고 하더라도 언젠가는 지금 가격을 회복하고 더 오를 날이 올 것입니다. 하지만 그 하락장을 버티는 기간도 상당히 고통스러워서 지금이 사실은 가장 애매한 시기라고 판단할 수 있습니다.
▲ 매수를 추천하는 지역은 있는가?
△ 무조건 핵심지라고 말합니다. 사실 어찌 보면 당연한 얘기거든요. 저는 결론적으로 말씀드리면 이제 핵심지 접근은 선택의 문제라기보다 생존의 문제로 다가가고 있다고 말씀을 드리고 싶습니다. 가장 비슷한 사례로 일본을 들고 싶습니다. 일본이 도쿄와 수도권 지역, 도쿄와 오사카의 부동산매매가 차이가 2005년부터 계속 벌어지고 있습니다. 2005년이 일본의 인구가 현대에 들어 처음으로 감소한 해거든요. 그리고 2010년까지 좀 정체를 보이다 2011년부터 본격적인 감소를 시작했습니다. 인구가 감소하니까 도쿄로의 쏠림 현상이 가속화되기 시작했거든요. 인구 감소가 시작되면 도시 외곽에는 인프라가 없어지거든요. 일본과 마찬가지로 우리나라도 이미 인구 감소시기에 접어들었고, 도시 외곽 지역의 의료인프라 붕괴부터 시작되겠죠. 의료인프라가 붕괴되면 고령자분들이 그 지역에 살 수 없게 되거든요. 그래서 여력이 있으면 조금이라도 의료인프라가 있는 지역으로 몰릴 수밖에 없습니다.
설명하기 쉽게 저수지 비유를 통해서 말씀드리겠습니다. 저수지에 평소에는 물이 가득 차 있죠. 이 물을 인구라고 생각하고, 인구가 감소하는 상황, 저수지로 치면 가뭄이 오는 저수지를 상상해볼게요. 가뭄이 오면 저수지의 가장자리부터 말라붙잖아요. 가장자리에 살고 있는 물고기들은 자칫 잘못하면 빠져나가지 못해서 웅덩이에 갇혀서 죽는 상황이 되겠죠. 그런데 물고기에게 두뇌가 있다고 가정한다면 이런 상황에서 물이 풍부한 저수지 중앙으로 이동하려고 하겠죠. 부동산도 마찬가지입니다. 인구가 감소할수록 더 핵심지역으로 몰리는 상황을 이렇게 비유해볼 수 있습니다. 각자가 속한 지역에서 핵심지에 내 집을 마련해야 합니다. 지방의 도라면 광역시가 되겠고 수도권이라면 서울이 되겠고, 서울 내에서도 강남이 되겠죠. 핵심지로의 쏠림 현상이 이미 시작됐습니다. 아시다시피 우리나라도 이미 내국인 인구 감소가 시작되었거든요. 그렇기 때문에 핵심 주로의 접근은 점차 선택이 아니라 생존 문제가 되고 있다고 생각합니다.
▲ 주택 보유 상황별 매도·매수 전략은 어떤 게 있는가?
△ 2023년에 부동산이 고점을 찍고 2028년에 저점을 찍는다는 제 예측이 맞다는 가정 하에 말씀드리겠습니다. 다주택자는 비중을 점진적으로 축소해야 되는 게 맞다고 봅니다. 물론 양도세가 부담이 돼서 못 팔고 있는 분들이 많겠지만 향후 리스크를 살펴봐야 합니다.
첫 번째는 계속 말씀드렸듯이 2023년 이후 하락 가능성이 있다는 것입니다. 두 번째는 특정 후보가 대선에 당선될 시 주택임대사업자 혜택을 기한이 안 왔는데도 박탈할 가능성이 있다고 생각합니다. 주택임대사업자 혜택에 대해 계속 언급하면서 박탈해야 한다고 주장하고 있기 때문입니다. 그렇게 될 경우는 다주택자 중에 사업자 등록을 해서 세제혜택을 받고 계신 분들이 갑자기 세제 혜택이 박탈되면 보유세 부담을 못 견디시고 뱉어내야 될 가능성이 있습니다. 세 번째는 보유세가 당분간 계속 늘어날 가능성이 높다고 보이기 때문입니다.
1주택자는 세가지 선택지가 있습니다. 상급지로 갈아타냐, 지금 상황에서 버티냐, 매도하냐. 그런데 상급지로 갈아타기가 늘 정답은 아니었습니다. 지난 두 차례 중장기 하락장(1992년~1995년, 2009년~2013년)의 데이터를 살펴봤더니 상급지의 하락폭이 더 컸다는 것을 확인했습니다. 경기도보다 서울, 서울 내에서도 한강 이북보다 한강 이남의 하락폭이 더 컸거든요. 그렇기 때문에 하락장을 앞둔 상승장 막바지나 하락장 초기에는 상급적으로 갈아타면 안 된다는 거죠. 당장은 상승 여력이 있다고 봅니다. 하지만 상승장의 막바지로 조금씩 다가가는 상황입니다. 그렇기 때문에 여유가 있다면 상급지로 갈아타는 것을 말리지 않습니다. 하지만 지금 시점에서 상급지로 갈아타기 위해 영끌을 한다면 그것은 위험할 수 있다고 생각합니다.
버틴다는 건 사실을 로우 리스크 로우 리턴을 선호하는 분들이 취할 방법이죠. 왜냐하면 지금이 고점을 향해 다가가고 있지만 언젠가는 이 고점을 다시 넘어설 거기 때문에, 단기간 동안 이익을 취하진 못하겠지만 장기적으로 봤을 때 자산 가치는 상승할테니까요. 지금 주택을 팔고 무주택자로 있다가 다시 저점에서 산다는 게 사실은 굉장한 용기 필요로 하는 겁니다. 그렇기 때문에 하이 리스크 하이 리턴을 선호하시는 분들이 취할 방법입니다. 그런데 그런 용기와 리스크를 리스크를 지기 어렵다면 그냥 버텨야겠죠. 극단적인 사례지만 2008년에 34평형 은마아파트가 13억이었거든요. 2013년에 8억까지 가격이 떨어졌고, 13억을 회복한 게 2016년이었습니다. 2008년에 은마아파트를 13억에 산 분은 2016년에 원금을 회복한 거거든요. 거꾸로 말하면 2013년에 8억에서 한 분은 3년 뒤에 5억의 시세 차익에 있었던 거고, 2008년에 산 분은 8년 뒤에나 손실을 회복합니다. 물론 시간이 더 흐른 뒤인 현재는 16억을 넘어서 더 상승하고 있긴 하지만요.
무주택자분들은 더 간단하게 두 가지 선택지입니다. 하나는 ‘사는 것'이고 다른 하나는 ‘사지 않는 것’입니다. 만약 산다면 지금이 중장기적으로 비싸다는 것은 인정을 하셔야 합니다. 2014년부터 부동산 가격이 올랐기 때문에 횟수로 8년째 오른 거거든요. 과거 6년 연속 상승한 적이 없는 서울 아파트가 8년째 상승하고 있기 때문에 비싸게 산다는 건 아셔야 합니다. 따라서 중장기 하락장이 멀지 않은 2~ 3년 뒤라고 봤을 때 영끌은 조심하실 필요가 있습니다. 안 사고 버틸 경우는 아까 말씀드린 것처럼 언젠가 기회는 다시 올 겁니다. 다만 그 기회가 오기까지 기다려야 하는 기간이 굉장히 길기 때문에 무주택으로 사는 것에 대한 심리적인 부담감을 견딜 각오는 필요하다고 생각합니다. 또 그 기간 동안은 어느 정도 올라갈 수밖에 없는 전월세 부담과 싸워야 하겠죠.
/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
