10억 벌면 7억 양도세…보유세 내겠다 '매물 더 줄어'

오는 6월 1일 다주택자 양도세 중과와 보유세 부과 기준일을 앞두고 전국적으로 아파트 매물이 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 정부가 원했던 다주택자 매물 출하는 나타나지 않고 있다. 일각에서는 보유세 고지서 발송 이후 매물이 늘어날 것으로 보고 있지만 세 부담 때문에 팔고 싶어도 못 파는 상황은 더욱 심화 될 것으로 보인다,

부동산 빅데이터업체 아파트실거래가에 따르면 20일 기준 전라남도를 제외한 전국 시도의 아파트 매물이 한 달 전 대비 감소한 것으로 나타났다. 서울의 경우 4만 7,687개에서 4만 6,347개로 2.9% 감소했다. 경기는 7만 7,645개에서 7만 4,390개로 4.2%, 인천은 1만 6,213개에서 1만 4,555개로 10.3% 줄어들었다.

전국에서 가장 큰 폭으로 매물이 감소한 곳은 제주도였다. 867개에서 755개로 줄어들어 13% 감소했다. 전북은 7,763개에서 6,807개로 매물이 12.4% 감소해 그 뒤를 이었다. 전남은 같은 기간 3,979건에서 4,040건으로 전국 시도 가운데 유일하게 매물이 증가했다.

6월을 앞두고 아파트값은 강보합세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 셋째 주 서울 아파트값 상승률은 전주 0.09%에서 소폭 상승한 0.1%를 기록했다. 강북권의 경우 노원구(0.2%→0.21%)와 도봉구(0.05%→0.13%) 등 중저가 아파트 단지 위주로 가격 상승폭이 커지고 있다. 강남권의 경우 서초구(0.19%→0.2%)와 송파구(0.15%→0.16%) 아파트 값 상승폭이 확대됐다.

한국부동산원 관계자는 “강북권의 경우 가격대가 낮은 중저가 아파트로 매수세가 몰렸고, 강남권은 재건축 단지들 위주로 가격 상승이 나타나고 있다”고 설명했다. 경기권 아파트 상승폭도 0.31%에서 0.32%로 소폭 커졌다. 시흥(0.86%)과 안산(0.70%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 오산(0.69%)도 운암지구 내 주요 단지를 중심으로 가격이 크게 뛰었다. 인천은 0.53%에서 0.47%로 상승폭을 좁혔다.

본지가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 차익 규모별로 양도세 중과율에 따른 세금 부담(2주택자 기준)을 시뮬레이션한 결과 중과율 변동에 따라 많게는 두 배가량의 세금 감면 효과가 나타났다. 시뮬레이션은 양도세 중과 시행 전, 현행 기준, 6월 1일 이후 새 기준 등으로 나눠 이뤄졌다. 보유 기간은 10년이다.





우선 양도차익이 4억 5,000만 원인 경우를 가정해보자. 이 경우 중과세가 없을 때는 1억 2,936만 원을 납부하면 됐다. 현재는 2억 1,818만 원을 부담하고 6월부터는 2억 6,741만 원으로 껑충 뛴다. 6월 1일 이후 양도세 중과세 시행 전보다 양도세가 두 배가량 급증하는 것으로 조사됐다.

10년 전 서울 서초구의 A 아파트를 13억 4,500만 원에 취득한 뒤 28억 원에 팔아 14억 5,500만 원의 차익을 거둔 2주택자의 경우를 보자. 조정대상지역 다주택자의 경우 기본세율(42%)에 10%포인트가 중과되는 현행 기준으로는 8억 682만 원의 양도세를 내야 한다. 6월 이후에는 여기에 10%포인트가 추가로 중과돼 양도세는 9억 6,659만 원이 된다. 하지만 다주택자에 대한 중과를 아예 없애고 기본세율만 적용할 경우에는 5억 300만 원으로 절반 가까이 낮아진다. 10억 원에 산 아파트를 17억 원에 팔아 7억 원의 차익이 발생한 경우라면 6월 이후부터는 양도세가 4억 352만 원이지만 중과세가 없는 경우에는 2억 4,273만 원으로 1억 6,000만여 원의 세금을 줄일 수 있다.

시뮬레이션 결과 6월 이후 주택을 양도할 경우 다소 차이가 있으나 양도차익의 60~70%가량을 세금으로 납부한다. 중과세를 없앨 경우에 나타나는 세금 감면 효과는 차익이 적을수록 더욱 커진다. 차익 규모가 적을수록 기본세율 또한 낮아지지만 중과세율(10~20%포인트)은 그대로 적용되다 보니 전체 양도세 중 중과되는 비중이 높아지는 탓이다.

우 팀장은 “이론적으로는 양도세가 현재 수준보다 낮으면 낮을수록 매물 유도 효과가 있다”며 “팔지 않고 보유해야 할 보유세(재산세+종부세) 부담에 비해 양도세가 ‘충분히 낮다’고 여기는 순간 다주택자들이 매물을 내놓기 시작할 것”이라고 말했다.

/권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@sedaily.com