6월부터 다주택자의 부동산 세금 부담이 더욱 커지게 됩니다. 종합부동산세율이 상향 조정되면서 3주택 이상 및 조정 지역 2주택자의 경우 과세표준별로 최소 1.2%에서 최대 6%까지, 2주택 이하 보유자는 최소 0.6%에서 최대 3%포인트까지 적용됩니다. 뿐만 아니라 조정대상지역 양도세 중과세율은 2주택자의 경우 현행 10%에서 20%로, 3주택 이상 보유자의 경우 20%에서 30%로 변경돼 집을 보유하는 것과 파는 것 모두 부담스러운 상황입니다. 강화된 과세로 부담을 느끼는 다주택자에게는 합법적으로 세금을 적게 낼 수 있는 ’절세‘ 전략이 필요해 보입니다.
이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 필명 ‘제네시스 박’으로 활동하고 있는 부동산 절세 인플루언서 박민수 더스마트컴퍼니 대표를 만나 ‘부동산 절세의 기본 전략’에 대해 물었습니다. 다음은 ‘집슐랭’의 기자와 박 대표와의 문답입니다.
▲ 갈아타기 전략 세 가지 설명 부탁드릴게요.
□ 흔히' 갈아타기'라고 부릅니다. 세법에서는 ‘일시적 2주택 비과세’라고 하고 어떤 분은' 퐁당퐁당'이라고도 하고요. 제일 중요한 게 뭐냐면 기본에 충실하셔야 됩니다. 첫 번째로, 본인이 1번 집이 있고 2번 집을 사려고 한다면 1년 있다가 2번 집을 사셔야 돼요. 왜냐하면 1년 이내에 사면 세법에서 투기 수요로 보거든요. 그리고 2번 집을 사고 3년 안에 1번을 팔면 돼요.
그런데 그 1번 집이 비과세 요건을 갖추셔야 돼요. 2년 보유를 해야 된다는 말이죠. 기본적으로 먼저 파는 1번 집이 ‘1주택 비과세 요건’을 갖춘 상태에서 팔아야 되지 그렇지 않고 3년 안에 팔았다는 요건만 충족해서는 비과세를 받을 수 없어요. 예를 들어 3년 안에 팔긴 팔았는데 1번 집을 1년 6개월밖에 안 갖고 있었다면 요건을 충족 못 하는 거죠. 또 제일 실수 많이 하시는 게 세대 분리가 제대로 안 돼 있는 거예요. 주민등록이 꼬여 있거나 부모님과 같이 살고 있는 경우죠. 그러면 온전한 1주택 비과세 요건이 안 되거든요.
그렇기 때문에 갈아타기 전략에서는 이 ‘기본’부터 확실하게 아시는 게 좋아요. 우선 ‘2번 집을 1번 집 사고 1년 있다가 사라’를 줄여서 저는 ‘1후’라고 해요. 그리고 1번 집은 1주택 비과세 요건을 갖춰야 되니까 ‘2년 보유해라’ 2보. 마지막으로 ‘2번 주택 사고 3년 안에 1번집을 팔아야 되니까 3년 이내 팔아라'해서 3매. ‘1후 2보 3매’로 외우시고 이 기본을 아시는 게 가장 첫 번째예요.
‘1후, 2보, 3매’가 기본이고 조정 지역에서 조정 지역으로 갈 때는 ‘1·1·1’이에요. 1번 집 사고 1년 있다가 2년 집을 사야 돼요. 그리고 2번 집 사고 1년 안에 기존 집 팔아야 돼요. 마지막 1이 뭐냐 하면, 1년 안에 본인이 2번 집으로 전입을 해야 돼요. 이게 새로운 거예요. 기존에는 시기에 맞춰 잘 팔기만 하면 괜찮았는데 지금은 신규 주택을 사서 그 집으로 들어가야 된다는 거죠. 이게 생각보다 좀 어려울 수도 있어요.
▲이외에도 여러 가지 상황에 따라서 절세할 수 있는 방법이 있나요?
□ 기본적으로 소득은 합쳐지면 관련된 세금이 올라가요. 어느 나라든지 누진 과세를 따르기 때문에 소득이 높으면 높을수록 고율의 세율이 적용됩니다. 우리나라 현재 소득세 최고 세율이 45%가 나와요. 과세표준이 10억원이 넘어야 되기는 하는데, 어쨌든 최고 세율이 45%까지 나온다는 거죠. 무슨 말씀을 드리고 싶냐면 소득이 합쳐지면 아주 높은 세율이 나오기 때문에 무조건 분산을 해야 돼요.
예시를 들어볼게요. 집을 한 채 샀는데 1억원이 올랐어요. 그런데 그 집을 산 명의자가 본인 혼자로 등록돼 있을 때보다 옆에 있는 배우자랑 같이 돼 있을 때 분산이 되겠죠. 그래서 실제로 양도차익이 1억 원 정도면 양도세가 한 1,500~2,000만원 정도 나오거든요. 공동명의하면 거기서 500만원 정도는 아낄 수 있어요. 결론은 무조건 나눠주는 게 좋습니다. 그래서 절세에 있어서는 공동명의가 가장 기본인데 이걸 조금 더 발전시키는 사람들은 본인 명의도 썼고 배우자 명의도 썼으니까 인위적으로 더 만들어버리는 거예요. 법인이죠. 그래서 법인을 만들어서 하는 거예요. 그런데 그게 너무 과하니까 정부에서 규제하는 것인데 원래는 불법은 아니에요.
▲ 필요 경비 절세에 대해서도 설명해 주세요.
□ 필요 경비는 말 그대로 집을 사고팔 때 반드시 들어가야 되는 경비로 세금에서 공제해 주는 건데 사실 많이 없는 것 같습니다. 모든 인테리어를 다 필요 경비로 인정해 주지 않고, 해당 자산의 내용 연수를 늘리거나 본래의 기능을 더 좋게 할 때 인정해 줘요. 페인트칠, 도배나 장판 바꾸는 것은 경비 처리가 안 돼요. 실크 벽지해도 안 돼요. 그런데 그 집을 확장하거나 상하수도 배관, 새시 바꾸는 거 이런 부류는 큰 공사로 보고 인정해 줘요.
여기서 중요한 건 항상 증빙을 잘 갖추셔야 한다는 겁니다. 이왕이면 카드 결제, 현금영수증 발행 받으시고 또 공사 내역 다 체크하시고 사진 잘 찍어놓으세요. 해당 업체에 계좌이체한 내역이 있잖아요. 그것을 통해서 증빙하면 과세 당국에서 인정 받아서 비용 처리 받을 수 있어요. 그렇게 해야 해당 업체의 매출 누락도 잡으니까요.
▲‘절세=비과세’라는 고정관념이 있는데 비과세를 어떤 경우든 받아야 하는 것인가요?
□ ‘비과세의 덫’이라고 해야 되나. 절세에 있어서 가장 많이 갖고 있는 고정관념이 뭐냐면 “비과세는 꼭 받아야 해”라는 거예요. 이건 고정관념이에요. 예를 들어 아까 ‘1후 2보 3매’ 설명해드렸잖아요. 1번 집을 먼저 사고 2번 집을 살 때, 1번 집을 비과세 요건에 맞춰 팔고 2번 집으로 갈 수 있는 거잖아요. 그런데 만약에 마포에서 용산으로 가요. 1번 집이 마포고 2번 집이 용산이라고요. 그러면 어느 정도 비슷한 선이기 때문에 이 경우에는 마포 집을 비과세 받아도 괜찮을 거예요. 그런데 만약 사정이 있어서 강남에서 마포로 간다고 해요. 강남 집을 비과세를 받고 팔아서 마포 집으로 가는 건 물론 좋을 수 있는데 조금 더 신중하게 생각해볼 일이라는 거예요. 세금을 피하기 위해 강남 집을 파는 것은 제가 생각했을 땐 조금 아니라는 거죠. 그럼 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 그냥 강남 집, 마포 집 두 개 다 가져가는 거죠. 거기에 맞춰서 세금 내면 되는 거예요. 세금을 너무 무서워하지 않으셨으면 좋겠어요.
/최지수 인턴기자 jisoochoi@sedaily.com
