서울 아파트 단지 전경 / 연합뉴스# 경기도 과천시 지식정보타운(지정타) S4 블록 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’ 전용 105㎡를 분양받은 신 모(42)씨는 올해 말로 예정된 입주시기가 다가오면 전세를 놓고 지방으로 이사를 해야 할지 고민 중이다. 입주 때 시가가 15억 원이 넘으면 주택담보대출을 받아 잔금 납부를 할 수 없게 되어서다. 주변 시세를 고려하면 신 씨가 분양 받은 주택형은 입주 때 시가 15억 원을 훌쩍 넘을 가능성이 높다. 여기에 전매제한이 10년이라 분양권을 팔 수도 없다. 그는 “미래 가격이 얼마가 될지 모르는데 정부가 시세 15억 원 초과 아파트는 대출 길을 막으면서 입주 시기가 다가올수록 혼란이 더해지는 상황”이라고 전했다.
집값이 고공행진을 이어가는 가운데 현금 여력이 없는 일부 새 아파트 당첨자들이 입주를 하지 못할 가능성이 커지고 있다. 분양가격이 9억 원을 넘으면 중도금 대출 불가한 데다 입주 때 시세 15억 원을 넘으면 잔금 대출도 한 푼도 받지 못하게 되면서다. 여기에 전매규제도 있고, 최근부터 수도권 분양가 상한제 주택에는 실거무 의무기간도 적용된다. 대출규제, 전매규제, 실거주 의무규제가 3종 세트로 엮이면서 당첨을 받고도 새 아파트를 포기해야 되는 상황이 현실화 되고 있는 것이다. 현행 규정 상 전매제한은 분양계약 체결일이, 실거주 의무는 최조 입주 가능일이 기준일이다.
◇ 전매제한 10년인데 15억 넘으면 대출도 못 받아 = 과천 지정타 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오’ 입주 예정자들은 최근 전전긍긍하고 있다. 올 12월 입주 예정인데 잔금 대출을 한 푼도 받지 못할 수도 있어서다. 이 아파트 분양가는 약 8억~14억 원 정도였는데 최근 가격이 오르면서 입주 때 대부분의 평형이 시세 15억 원을 넘어설 가능성이 커졌다. 현재 과천 등 규제 지역에서는 15억 원이 넘으면 대출을 못 받는다. 새 아파트도 입주 때 15억 원이 넘을 경우 같은 규정이 적용된다. 한마디로 입주 때 잔금 대출을 받을 수 없다는 의미다,
통상 새 아파트의 경우 시세가 나오지 않으면 주변 가격을 고려해 감정평가 금액으로 대출을 진행한다. 지정타에서 약 1㎞ 거리의 지하철 4호선 인덕원역 인근에서는 전용 84㎡의 경우 지난달 6일 대출 금지선을 훌쩍 넘긴 16억 3,000만 원에 거래되기도 했다. 과천 지정타 입주 예정자 신 씨는 “인근 지역 집값 급등세가 알려지면서 우리 단지 시세도 크게 오를 수 있다는 생각에 전용 84㎡ 청약 당첨자들까지 불안해하고 있다”고 전했다.
이 단지는 분양가 상한제가 적용돼, 지난해 분양 당시 ‘로또 분양’으로 경쟁이 치열했다. 민간 분양단지인 4블록의 경우 458가구 모집하는데 19만여명이 몰려 평균 경쟁률만 416대 1에 달했다. 당시 분양가는 3.3㎡당 2,376만원으로 과천 시내 아파트 시세 대비 절반 수준이었다.
◇ 실거주 의무규제도 고려해야 = 현재 전 지역에서 분양가격이 9억 원을 넘으면 중도금 집단대출 공적보증이 안 된다. 건설사 및 시행사가 사적으로 보증을 서면 대출이 가능하나 이런 단지는 극히 드물다, 이런 가운데 규제 지역 내에서는 입주 때 15억 원이 넘으면 잔금 대출도 안 된다. 이와 별개로 전매제한도 적용된다. 여기에 더해 지난 2월 19일부터 수도권에서 선보이는 분양가 상한제 주택에 대해서는 최대 5년 간의 실거주 의무가 적용된다. 실거주 의무는 최조 입주 가능일이 기준이다. 한마디로 전월세를 놓는 것이 불가능 하다는 것이다.
이에 시장에서는 앞으로 겹 규제로 인해 입주 당시 새 아파트를 포기하는 사례가 속출하지 않을까 우려하고 있다.
올해 서울에서 분양한 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’는 분양가격이 9억 원을 넘어 중도금 대출이 안 됐다. ‘고덕 강일 제일풍경채’ 등도 전용 101㎡의 최저 분양가가 9억 6,000만 원 선이었다. 이들 단지의 경우 입주 때 시세 15억 원을 넘으면 잔금 대출이 금지된다. 전국 역대 최고 경쟁률을 기록한 경기 화성시 오산동 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지' 또한 인근 시세를 고려하면 입주 시기에는 잔금 대출을 받을 수 없을 가능성이 높다. 이 단지는 실거주 의무기간 5년도 적용된다. 물론 전매제한도 적용된다.
3기 신도시 등 사전청약 단지의 경우 규제지역 내에 위치해 있어 대출규제, 전매제한, 실거주 의무 규제 등 3가지 규제가 모두 적용된다. 최근 사전 청약 모집 공고문에 나온 추정 분양가를 보면 성남복정1 지구 전용 59㎡의 3.3㎡당 예상 분양가는 약 2,595만 원이다. 전용 84㎡ 적용 시 9억 원이 넘는 금액이다. 입주 때 15억 원을 넘으면 잔금 대출도 받지 못한다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 “현금 만을 동원해 집을 살 수 있는 사람은 드문 만큼 신규 입주 아파트에서 대출이 막히는 건 일반 서민의 내 집 마련 길이 막히는 것과 같다”며 “대출 규제를 유지하더라도 실수요자를 보호한다는 측면에서 정부가 보완 대책을 내놓아야 한다”고 말했다.
