공급 늘어나는데 수요는 급감…서울 상업 건물 시장 '빨간불'

서울에서 상업용 건물 공급은 증가한 반면 수요는 감소하고 있는 것으로 조사됐다. 이 같은 현상의 배경에는 코로나19로 인한 소비 침체를 넘어 온라인 시장 활성화 등 다른 구조적인 요인이 있는 것이라는 분석이다.

10일 서울연구원 보고서 ‘서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화’에 따르면 서울 상업공간 소요 면적은 2014년에서 2016년 사이 매년 10% 내외의 하락률을 보였다. 2014년에는 수요가 8.8% 감소했고 2015년(15.1%)과 2016년(14.8%)에는 낙폭이 커졌다. 수요 감소의 원인으로는 온라인 시장 급성장과 서울 인구 감소, 노년 1·2인 가구 증가, 저성장 기조에 따른 가구 가처분소득 감소와 소비 침체 등이 꼽혔다. 수요 조사는 오프라인 점포의 소매지출액을 소요 면적으로 환산하는 방식으로 이뤄졌다.



반면 공급은 증가 추세다. 보고서에 따르면 서울 상업 공간은 2000년 5,000만㎡에서 2019년 8,000만㎡로 60% 가량 늘었다. 수요가 줄어드는 반면 공급은 지속적으로 늘어나자 서울 각지에서는 상가 공실이 증가하고 있다. 이태원에서는 2019년 3분기 중대형상가 공실률이 26.5%를 기록했다. 서울시 평균 공실률은 7.5%다.

보고서는 코로나19 사태가 터지기에 앞서 여러 구조적인 요인으로 시장 균형이 깨지고 있었다며, 코로나19가 종식되더라도 온라인 구매에 익숙해진 소비자들이 오프라인 시장으로 복귀할 가능성은 작다고 내다봤다.

연구진은 "상업시설은 시장 원리가 작동하는 재화 시장으로 여겨 부동산 영역에 맡겨둔 지 오래"라며 "수요에 대응해 좀 더 유연한 활용이 가능한 형태로 계획 체계를 보완할 필요가 있다"고 조언했다.