에퀴티레지덴셜은 미국에서 두 번째로 큰 상장 부동산투자신탁(리츠·REITs)이다. 로스앤젤레스와 샌디에이고를 비롯한 남부 캘리포니아, 샌프란시스코, 워싱턴DC, 뉴욕, 보스턴, 시애틀 등 주요 지역에서 아파트를 개발·운영하는 리츠로 약 8만 세대의 아파트(약 300여 개의 부동산)를 보유하고 있다.
일상으로의 복귀가 시작되면서 에퀴티레지덴셜은 지난 3분기 6억 2,000만 달러의 영업수익을 기록했다. 팬데믹(세계적 대유행) 이후 지속적으로 감소해온 영업수익이 6개 분기 만에 반등한 것이다. 에퀴티레지덴셜의 임대주택은 오피스가 밀집된 주요 도시에 주로 자리 잡고 있다. 오피스로 복귀하는 근로자들의 수가 늘어나면서 자산 점유율이 상승하고 임대료 또한 상승한 것이 3분기 영업수익 회복의 주된 요인으로 분석된다.
새로 자산을 편입하기 시작한 지역도 눈에 띈다. 에퀴티레지덴셜의 임차인은 주로 연평균 15만 6,000달러를 버는 32세가량의 1인 혹은 2인 동거 세대로 구성돼 있다. 올해 기준 미국의 연평균 가구 소득이 7만 8,000달러임을 감안하면 임차인 소득은 두 배 이상 높은 것이다. 월 소득에서 납입 임대료가 차지하는 비중이 19.3%에 불과하기 때문에 팬데믹과 같은 위기가 발생해도 임대료를 받지 못할 가능성은 낮다. 다만 오피스 밀집 지역의 근로자들이 타 지역으로 이동할 경우 점유율이 하락할 위험은 발생할 수 있다.
따라서 뉴욕이나 보스턴·워싱턴DC 같은 전통 오피스 지역이나 공관 지역 외 시장 개척이 절실했다. 이에 에퀴티레지덴셜은 애틀랜타·오스틴과 같은 신흥 생산 기지에 위치한 아파트를 편입하기 시작했다. 그중 오스틴은 삼성전자의 시스템 반도체 생산 공장(팹)이 위치한 곳이며 테슬라의 본사 이전이 예고된 지역이기도 하다. 해당 지역의 고용이 늘어나면서 임대주택 수요 역시 증가하는 점을 노린 전략적인 자산 편입이었다.
임대주택 수요는 내년으로 갈수록 더 증가할 것으로 전망된다. 위드 코로나가 일상이 된 만큼 재택근무로 인한 오피스 밀집 지역의 임대주택 점유율 및 임대료 하락 가능성은 낮다고 판단한다. 수요 회복에 발맞춰 자산 편입을 통한 외형 확장이 필요한 시기다. 신흥 생산 기지에 위치한 자산 편입이 활발해지면서 전체 임대료 수익에서 차지하는 비중이 증가할 것으로 보인다. 주거 섹터 대표 리츠인 에퀴티레지덴셜의 분기별 영업수익은 증가할 것으로 전망되며 향후 추세 역시 긍정적일 것으로 예상한다.
강경태 한국투자증권 수석연구원
