문재인 정부 들어 강화된 겹겹의 규제들을 다음 정부가 어떻게 해야 하느냐에 대한 토론이 가끔씩 학회 전문가들 모임에서 벌어지곤 한다. 그 많은 규제들이 언젠가는 들어내야 할 만큼 과도하다는 데 대해 대부분 인식을 같이한다. 그럴 때 필자가 빠른 속도로 과감히 덜어내자고 하면 다들 손사래를 친다. 규제를 푸는 것이 규제 도입으로 달라진 이해관계로 인해 또 다른 갈등을 불러일으킬 수 있어 더 힘들다고 푸념한다. 그런데 최근 이재명 더불어민주당 대선 후보의 부동산 공약 관련 변신을 보면 그런 변화는 의외로 쉬울 수도 있을 듯싶다. 얼마 전 개발이익을 100% 환수해야 한다며 국토보유세를 주장하던 그 후보인가 싶을 정도로 가벼운 행보다. 전문가로서 이런 변화를 어떻게 받아들여야 할지 혼란스러운 것이 사실이다.
얼마 전 던진 화두는 다주택자 양도세 한시적 완화 주장을 넘어 종합부동산세 완화책이다. 이 후보와 그를 지원하는 민주당 의원들이 세계에서 유일한 종합부동산세에 대해 어떤 깊은 성찰을 했는지 모르겠으나 상당히 가벼운 행보로 전진하고 있는 듯하다. 유력하게 예상되는 것들은 1주택자에 한정되지만 현행 150%인 세 부담 상한을 조정하거나 고령자에 대한 종부세 납부유예제도를 도입하는 것 등이다. 종중 보유 주택이나 상속 주택, 그리고 일시적 2주택자와 같이 부득이하게 다주택 상태를 유지하게 된 경우에 대한 경감 방안도 논의되고 있다. 근간이 되는 공시가격 현실화의 속도 조절은 근본적으로 한계가 있더라도 일시적 유예가 논의되고 있는 듯하다. 종합부동산세의 문제점을 찾겠다고 덤벼들면 서로가 얽혀 있어 1주택자에 대한 보완책 선택도 쉽지는 않을 것이다.
이렇듯 예외 사례를 모두 들춰내 관련 특별 규정을 제도화해야 하는 상황은 근본적으로 종합부동산세 자체에 문제가 있다는 것을 드러내는 한 단면일 뿐이다. 최근 한 학술적 분석은 1주택자들의 주택 보유 기간이 다주택자 소유 전월세 주택 보유 기간의 절반에 불과하다는 결과를 제시했다. 이는 우리가 당연하게 수용하는 ‘1주택자=실수요자, 다주택자=투기자’라는 관념이 꼭 맞는 것이 아님을 말해준다. 1주택자와 다주택자의 보유 및 거래 비용 간 격차가 벌어질수록 1주택자가 누릴 수 있는 투자적 형태는 강해질 것이다. 사실 종합부동산세가 초래할 사회적 부담은 서민 임차 가구에 미칠 장기적 여파이고 결국은 1주택자들을 넘어 다주택자 혹은 임대사업자에 대한 현실적 과세 부담의 정도를 고민하는 것이 절실한 시점이다.
문재인 정부 5년 동안 경험한 것은 주택 공급이 필요했으나 이를 무시했다는 점이다. 수도권의 경우 지난 2020년만 해도 15만 가구 증가라는 통계청의 예상을 뛰어넘어 2배인 30만 가구가 늘었다. 이런 주택 시장에서 주택 공급 확대를 통한 플러스섬 게임이 아니라 다주택자들의 보유 주택을 팔게 해 가격을 안정시키겠다는 제로섬의 편협한 게임에 몰두한 결과가 작금의 상황이다. 가격 상승에 대한 피로감이 현실화돼 가격 안정세가 관측되기 시작한 시점임에도 내년에 벌어질 입주 아파트 물량 감소와 전세가 상승 압력으로 가격 안정세를 마음 놓고 받아들이지 못하는 현실이다.
어쨌든 진영을 떠나 정치라는 것이 국민들의 아픈 부분을 보듬어주고 희망을 주는 것이라면 지나치게 가벼워 신뢰감이 떨어지지만 이재명 후보발 시장 정상화의 화두가 일시적인 정치 쇼로 끝나지 않고 묵직한 논의와 고민을 통해 여야가 함께 추구할 수 있는 시장 정상화의 모멘텀으로 작동하기를 바라본다.
