“신반포7차도 주변 단지들처럼 터무니없는 재건축초과이익환수제 부담금을 낼까 걱정이 됩니다.”
서울 강남권 최초로 공공재건축을 추진하는 서초구 신반포7차 주민들은 기자와 만나 이번 사업에 대한 기대감을 표하면서도 걱정을 털어놓았다. 공공재건축은 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 주요 규제 대상인 데다 ‘공공’이라는 딱지가 붙으며 단지 이미지에 악영향을 줄 수 있다는 우려였다. 예전 같으면 ‘강남 첫 공공재건축’이라며 대대적인 홍보에 나섰을 정부가 쉬쉬하고 있는 것도 이러한 주민 목소리를 의식했기 때문으로 보인다.
강남에서 공공재건축 추진 단지가 나온 것은 2020년 제도 도입 이후 약 2년 만이다. 정부는 당시 8·4 대책을 발표하며 도심 공급 방안으로 공공재건축 카드를 꺼내 들었다. 재건축 사업에 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 참여하는 대신 용적률·종 상향 등 혜택을 제공하는 방식이다. 이를 통해 도심 주택 공급을 확대하고 늘어난 용적률의 일부는 기부채납을 받아 임대주택으로 제공하겠다는 취지였다.
취지는 좋았지만 성과는 미미하다. 현재까지 확보한 공공재건축 후보지는 전국에서 단 4곳에 그친다. 이들 단지를 통해 공급하는 신규 공급 물량은 1537가구에 불과하다. 이는 정부가 2025년까지 5년간 공공재건축을 통해 공급하겠다고 목표한 5만 가구의 0.03% 수준이다. 공급 목표를 채우려면 적어도 매년 1만 가구 이상을 확보해야 하는데 공공재건축에 대한 시장 거부감이 적지 않아 어려움을 겪고 있다.
이런 상황에서도 정부의 제도 개선 의지는 보이지 않는다. 시장에서는 공공재개발과 마찬가지로 공공재건축에 대해서도 재초환 및 분상제 완화 등 과감한 혜택을 제공해야 한다고 입을 모으지만 정부는 검토조차 않겠다는 완강한 태도로 일관하면서 사업이 부진한 상황을 사실상 방관하고 있다.
이대로라면 공공재건축 5만 가구 공급은 ‘공수표’에 그칠 공산이 크다. 그 사이 새 정부 출범을 앞두며 주택 공급의 무게 추는 민간에 쏠리고 있다. 그러나 이번 정부 5년간 어느 한쪽에 치우친 공급으로는 시장 안정을 기대하기 어렵다는 것을 경험했다. 공공재건축을 포함한 공공 주도 공급 방안을 뒤돌아보고 내실을 다져야 하는 이유다.
