부동산 자산에 투자하는 상장 리츠(REITs)가 ‘인플레이션 피난처’로 주목받는 가운데 리오프닝(경기 재개) 혜택을 받을 호텔·상가 리츠에 주목할 만하다는 의견이 힘을 얻고 있다. 서울 내 주요 권역의 상가 공실률이 하락하는 등 상업용 부동산 시장이 회복되는 상황에서 쇼핑몰 등을 주요 자산으로 보유한 리츠의 밸류에이션 회복 역시 기대된다는 것이다. 최근 금리 인상에 대한 부담으로 상장 리츠 상품의 주가 역시 소폭 조정을 받으며 연 5% 내외의 시가 배당률을 기대할 만한 리츠가 많아졌다는 점도 주요 투자 포인트로 거론된다.
9일 한국거래소에 따르면 국내 증시에 상장된 19개의 리츠는 이달 들어 평균 3.78% 하락했다. 같은 기간 코스피가 3.13% 하락한 점과 비교하면 낙폭이 조금 더 컸다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.5%포인트 올리는 등 금리 인상을 본격화한 가운데 부동산 편입을 위한 차입금 등 금융 비용 부담이 높은 리츠의 가팔랐던 상승세가 한풀 꺾였다는 의견이다. 글로벌 리츠(Nareit)지수 역시 이달 첫째 주 동안 4.39% 하락하는 등 리츠 상품의 전반적인 약세가 나타났다.
하지만 이런 상황에서도 몰(리테일) 리츠와 호텔(숙박) 리츠의 반등은 두드러지고 있다는 것이 전문가들의 견해다. 야외에서 마스크를 벗는 등 일상 회복이 본격화하면서 쇼핑몰·호텔 등 상업용 부동산이 눈에 띄게 회복되고 있기 때문이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “글로벌 리츠 시장에서는 4월 들어 호텔 리츠의 반등이 가장 두드러져 미국 호텔 리츠의 경우 연초 대비 26.6%가 올랐다”며 “단순히 주가 반등뿐 아니라 2분기부터는 호텔의 ‘객실 요금 및 점유율(RevPAR)’ 회복이 진행 중이라는 점에서 하반기 정상화를 기대해볼 만하다”고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 올 1분기 서울 도심의 상업용 부동산 평균 공실률이 전 분기 대비 1.7%포인트 줄어든 점도 회복의 신호로 읽힌다.
특히 전문가들은 호텔·리테일 리츠가 다른 리츠 대비 저평가돼 있다는 점에 주목한다. 일례로 롯데백화점·마트 등을 주로 담고 있는 롯데리츠(330590)의 경우 연초 대비 3.9%의 주가 상승률을 보였는데 이는 19개 리츠의 평균 상승률인 5.5%에도 미치지 못하는 수준이다. 광교의 상업 시설을 주요 자산으로 보유한 리테일 리츠인 미래에셋맵스 역시 같은 기간 주가가 2.85% 상승하는 데 그쳤다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 롯데리츠의 목표가를 8000원으로 제시하며 “투자 자산이 리테일에 편중돼 있어 코로나19로 인한 오프라인 매장의 매출 감소 등에 대한 우려로 오피스 리츠 대비 밸류에이션 할인이 지속했다. 그러나 최근에는 리테일 리츠의 매력도가 되레 부각되는 구간”이라고 말했다. 그는 이어 “금리 인상 기조에도 불구하고 롯데리츠의 자산 가치는 기업공개(IPO) 대비 20% 이상 상승했다”고 덧붙였다.
최근 주가 상승세가 뚜렷했지만 여전히 연 5% 내외의 배당금을 받을 수 있을 것으로 기대되는 리테일·호텔 리츠도 많다. 뉴코아아울렛 등 이랜드그룹의 리테일 자산을 주로 편입하고 있는 이리츠코크렙(088260)의 경우 연초부터 이날까지 주가 상승률이 11%에 달하지만 이날 종가 기준 대비 배당률은 5.78%(1주당 383원)로 여전히 매력적이라는 평가다. 호텔·쇼핑몰을 담은 신한서부티엔디리츠(404990) 역시 이날 기준 시가배당률이 5.7%에 이를 것으로 관측된다. 이 연구원은 “이리츠코크렙과 신한서부티엔디리츠는 업종 평균 대비 높은 배당수익률을 보이고 있으며 특히 이리츠코크렙은 순자산(NAV)을 고려할 때 국내 상장 리츠 중 밸류에이션 매력이 높다”며 이리츠코크렙의 목표 주가를 7400원으로 올려 잡았다.
다만 전문가들은 금리 인상기 부동산 자산 편입을 위한 금융 차입금이 높은 리츠는 이자 비용 부담이 급격히 늘어나 수익 구조가 악화될 수 있으니 상품별로 차입 규모 등을 꼼꼼히 따져볼 것을 권하기도 했다.
