“시세 대로 받겠다” 2년 참은 집주인들…전세시장 '폭풍전야'

서울 아파트 전셋값 상승세가 심상치 않다. 오는 8월 임대차법 시행 2년을 앞두고 새롭게 전셋집을 찾으려는 수요는 급증한 반면, 그 기간에 전셋값을 시세에 맞춰 올리지 못했던 집주인들은 전셋값을 수억원 높이는 상황이 이어진 탓이다. 이러한 가운데 전세에서 월세로 바뀌는 집도 늘어 ‘전세의 월세화’도 빨라지는 모습이다.

14일 KB부동산의 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 지난 9일 기준 전주 대비 서울 아파트 전세가격은 0.07% 올랐다. 전주 상승폭은 0.04%였다. 자치구별로 보면 상승율은 △영등포 0.28% △서초 0.23% △중구 0.15% △동대문 0.14% △강서 0.14% 순으로 나타났다. 지난주까지 내림세를 보였던 광진, 은평, 송파 지역은 보합으로 전환됐다.

시장 전문가들은 전세 시장이 이렇게 오르기 시작한 것은 임대차법 시행 2년이란 시기적 특성과 맞물려 있다고 보고 있다. 계약갱신청구권(갱신권)을 사용해 임대료 상승률이 5%로 제한된 전세 매물이 시장에 풀리면 과거 상승분과 하반기 상승분을 반영해 적게는 수천만원, 많게는 수억원이 오를 전망이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대차법 시행된 2020년 7월부터 지금까지 수도권 전셋값은 20~30% 가량 올랐다”며 “이를 감안하면 당시 5% 상한 규정에 갇혀 기존 세입자와 재계약한 집주인들은 시세를 반영하는 수준으로 전셋값을 올리려 할 것이고, 이 때문에 5월부터 시장이 조금씩 움직이고 있다”고 설명했다. 윤 수석연구원은 “전세보증금에 대해서는 대출이 금지된 상황이 아닌 만큼, 현재 주거하는 곳에 머물고 싶은 이들은 재계약시 보증금을 크게 높여서라도 퇴거하지 않으려 할 것”이라며 “‘폭등’까지는 아니지만 상당한 수준으로 전셋값이 오를 수 있다”고 말했다.

2년전 임대차법 시행 이후 시중 전세가는 △신규 계약 △갱신권 사용한 재계약 △갱신권을 사용하지 않은 재계약에 따라 가격이 3중으로 형성되기도 했다. 영등포구 문래동의 문래힐스테이트 전용 119㎡(9층)은 지난달 15일 10억에 전세 계약이 이뤄졌다. 지난 3월 30일에는 같은 면적(17층)이 7억1000만원에 거래됐다. 갱신권이 적용된 매물로 신규 계약과는 2억9000만원 차이가 났다. 지난 2월 26일에 거래된 같은 면적(4층)은 전세가 8억으로 갱신권을 사용하지 않은 재계약이었다. 서초구 반포동의 반포자이 전용 84㎡(10층)은 지난 7일 전세 19억원에 계약됐다. 지난 3일 같은 면적(4층) 전세 15억7500만원에 이뤄진 계약과 비교하면 3억2500만원 이상 높은 금액에 계약된 것이다. 서초구 소재 공인중개사 최모씨는 “최근 전세 시장은 갱신권의 적용 여부에 따라 가격이 천차만별”이라며 “학군 수요가 있는 단지를 중심으로 신규와 임대료 상한제 적용된 갱신 전세가격의 차이는 많게는 2~3억원 이상 벌어지고 있다”고 설명했다.





다만 서울 일부 지역은 전셋값이 소폭 하락하기도 했다. 노원구는 지난 2일 0.02% 상승했지만 지난 9일에는 0.05% 하락한 것으로 나타났다. 노원구 공릉동 태강 전용면적 59㎡(1층)이 지난 6일 6억7000만원에 거래됐다. 직전 거래가 같은면적(7층)이 7억1500만원에 이뤄진 것과 비교해 4500만원 낮춰서 진행됐다. 지난주 내림세였던 성북구는 하락세(0.01%)를 이어갔다.

한편 올해 1분기 서울 아파트 임대차 거래 가운데 월세가 차지하는 비중이 역대 최대로 나타났다. 또한 거래를 기다리는 전월세 매물이 감소하고 있는 모습도 확인됐다. 이 때문에 시장에서는 매물이 극도로 줄어들고 전셋값은 치솟는 ‘전세난’이 오는 8월을 앞두고 현실화 할 수 있다는 우려가 높다. 현행 임대차법 아래에서 집주인들은 계약갱신청구권과 전월세상한제 등의 영향을 덜 받는 월세를 전세보다 선호하는 경향이 있다.

서울부동산정보광장은 올해 1분기 서울의 아파트 월세 거래량이 2만1009건으로 집계됐다고 12일 밝혔다. 지난해 같은 기간(1만6452건)보다 27.7% 늘었다. 1분기 아파트 월세 거래량이 2만건을 넘기기는 서울시에서 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음이다. 서울의 월세 거래량은 이미 지난해 연간 7만건을 돌파하면서 최대치를 기록했다. 올해는 지난해보다 더 늘어날 가능성이 높다. 올해 서울의 1분기 임대차 거래에서 월세 비중은 38.7%였으며, 이는 지난해 1분기(34.6%)보다 4.1% 포인트 오른 것이다.