'벼락부자 청약' 이젠 없다?…통장 갖고 있어야 할까요 [코주부]

말 많고 탈 많던 분양가 상한제가 드디어 수정되나 봅니다. 없애지는 않고요, ‘수정’한다고 합니다. 국토교통부가 당초 올 하반기에 개편할 예정이었던 분양가 상한제를 6월 중 손본다고 해요. 또 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 3법 때문에 하반기 전월세 시장이 불안해질 것을 대비해 6월 중 전월세 대책도 새로 내놓는다고 해요.



일단 분양가 상한제가 뭔지를 한 번 알아보죠. 아파트와 같은 공동주택의 가격을 정할 때 택지가격(땅값)에 건축비, 가산비를 더해 분양가를 책정하도록 만든 제도인데요, 분양가 상한제에서는 해당 아파트 분양가가 주변 아파트 시세보다도 훨씬 낮게 책정됩니다. 원래 정부는 이렇게 해서 낮은 가격으로 아파트를 공급해 주변 아파트 시세도 함께 떨어뜨리고 싶었습니다. 아, 이번 정부 말고, 지난 정부요. 그런데 지난 2년간 그렇게 되지 않았죠.



현저하게 낮은 가격으로 분양을 하니 ‘로또 분양’이라며 수요만 어마어마하게 몰리고... 주변 시세는 오히려 더 높아졌거든요.

이 분양가 상한제는 문재인 정부에서 처음 시작한 건 아니고요, 1977년부터 도입된 제도입니다. 당시에도 부동산 가격이 오히려 급등했어요. 이후 폐지와 도입을 반복하다가 2020년 다시 등장한 거죠. 그리고 역시나 부동산 가격을 잡는다는 본연의 목표를 달성하지 못했습니다. 그냥 올라가기만 한 게 아니라 부동산 양극화가 심해졌죠.

KB부동산 월간 주택가격 동향을 보면 문재인 정부가 출범하고 2017년 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 4000만 원을 넘는 곳은 강남구 뿐이었지만, 최근 조사에서는 13개 자치구로 늘어났습니다. 평균 가격도 2322만원에서 5127만원으로 2.2배 뛰었고요. 상황이 이렇게 되니까 사람들은 갸우뚱하기 시작합니다. 아니 이게 맞아? 하면서요.



왜 가격이 오히려 올라간 걸까요? 어찌 보면 당연한 일일 수 있는데요. 민간 재건축이나 재개발을 하면서 건설사도 이윤을 내야 하잖아요. 그런데 주변 시세에 비해 너무 낮은 가격으로 분양을 해야 하니 기업의 의욕이 꺾였나봐요. 정부가 정해 놓은 가격 안에서만 입주자 모집 공고를 해야 하니 건설사가 건축을 포기하는 일이 발생한 거죠. 대표 사례가 있어요! 둔촌주공이요.

그냥 집만 지어도 빠듯한 가격인데 러시아-우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 급등했거든요. 건축하는데 돈이 너무 많이 들게 되니 건설사가 나 모르겠다! 맘대로 해라! 하고 손을 놓은 거죠.

재건축 사업의 결정권을 쥐고 있는 조합도 사업에 속도를 내기 부담스러워집니다. 재건축으로 늘어나는 아파트 물량을 높은 분양가로 일반에 팔아야 조합원들의 분담금이 줄어들거든요. 그런데 분양가 상한제로 분양가를 마음대로 책정할 수 없으니 아무래도 분담금이 걱정되죠. 사실 이미 강남권의 재건축 분담금은 수억원에 이르는 상황이고 금리 인상으로 이자 부담도 커지고 있어요. 이렇게 빠듯하게 재건축을 할 바엔 차라리 현상을 유지하면서 분양가 상한제가 완화될 그날을 기다리는 게 나을 수도 있겠죠.이런 이유로 서울의 분양 물량은 줄고 있습니다...?? 부동산 인포에 따르면 상반기 서울 분양계획 물량이 올해 1월 말 기준 9734가구였지만 5월 말에는 2350가구에 불과하다고 하네요.



그렇다고 분양가 상한제를 없애면 그것도 좀 그렇죠. 뭐, 물론 서울 아파트 가격이 모두가 다 뚝딱 들어갈 만한 가격은 아니지만 그나마 분양 가격이 낮아야 나도 서울에서 발 뻗고 새 집 좀 살아보자...하니까요. 그런데 그걸 없애면 희망이 다 없어지잖아요? 그러면 어떻게 바꾼다는 걸까요?

일단 아직 세부 안은 나오지 않았지만 국토부가 ‘전면 폐지’는 하지 않겠다고 말했습니다.

다만 ‘미세 조정’을 한다고 해요. 지금까지는 가산비에 조합원의 이주비나 사업비, 금융이자 등이 포함되지 않았는데 이런 비용을 포함해 분양가 상한제 적용 가격을 조금 올릴 수 있습니다. 또 조합에 유리한 분양가 산정 방식도 새로 마련한다고 해요. 조합원은 새로 짓는 아파트에 들어가 살기 위해 많은 비용을 포기했는데 무리하게 ‘상한제’로 가격을 정해버리면 재산권 침해 문제가 생기거든요.

과연 어떻게 바뀔까요. 사실... 그러나 저러나 너무 비싸지 않습니까? 분양가 상한제 해도....안되던데... 다들 되나... 나만 가난해? 아무튼 새 정부의 세부 조정안이 나오길 기다려봐요!