서울 강남의 한 공인중개업소 .연합뉴스
다가구주택(단독주택) 보유자가 ‘상생 임대인’ 혜택을 받기 위해서는 임차인 전체와 착한 임대계약(임대료 상승률 5% 이내로 제한)을 맺어야 한다. 이른바 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매매)’ 목적으로 상생 임대인 제도를 이용하기는 사실상 어려울 것으로 전망된다.
윤석열 정부가 내놓은 6·21 부동산 대책의 핵심인 상생 임대인 제도와 관련해 집주인과 세입자들의 궁금증이 커지고 있다. 주무 부처인 기획재정부는 24일 ‘상생 임대인 10문 10답’ 자료를 냈다. 다음은 질의응답(Q&A) 주요 내용.
-투자 목적으로 전세 낀 아파트를 매입하려고 한다. 혜택을 받을 수 있나.
△가능은 하지만 쉽지 않다. 예를 들어 2020년 8월에 전세 계약을 맺은 아파트를 올 8월에 매입해 전세 만료가 되는 내년 8월에 계약을 갱신하면서 임대료를 5% 이내로 묶더라도 이번 제도의 혜택은 받지 못한다. 정부가 갭투자의 악용을 막기 위해 직전 계약과 상생 계약의 임대인이 같은 사람이어야 한다고 제한했기 때문이다.
다만 방법이 아예 없지는 않다. 가령 올해 8월에 집을 산 뒤 임대차계약을 체결하고 2년 뒤인 2024년 8월에 5% 이내 갱신 계약을 체결하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 하지만 이 경우에는 일단 잔금을 치른 뒤 전세 계약을 다시 해야 하기 때문에 갭투자의 최대 장점인 레버리지를 활용하는 데 제한이 따른다.
-한 집에 임차인 3명을 두고 있는 다가구주택(단독주택) 보유자인데 혜택을 보고 싶다.
△추후 양도 계획에 따라 다르다. 집 전체를 팔 계획이라면 임차인 전체와 상생 임대계약을 맺어야 한다. 다만 이 주택을 독립 구획으로 나눠 매도할 계획이라면 가구별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 인정 여부가 달라진다.
-전세에서 월세로 전환할 때 임대료 5% 인상 여부는 어떻게 판정하나.
△민간임대주택특별법에 따른 전월세 전환율을 활용해 계산하면 된다. 법상 전환율은 연 10% 또는 ‘기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율이다. 현재 기준금리가 1.75%인 점을 감안하면 3.75%가 전월세 전환율이 된다. 가령 전세 보증금 3억 원인 주택을 보증금 5000만 원의 월세로 전환한다고 가정하면 월세는 82만 8125원을 넘기면 안 된다.
