'부동산 대못' 대출규제 풀었지만…고금리·DSR 어쩌나

정부가 대표적인 부동산 규제로 꼽히던 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지 등을 완화하기로 한 것은 유례없는 속도로 이뤄진 금리 인상의 파고가 부동산 시장을 휩쓸어 버리지 않도록 하기 위한 조치로 풀이된다. 앞서 문재인 정부가 부동산 시장 호황기에 도입했던 규제들을 뜯어 고치지 않는다면 프로젝트파이낸싱(PF)부터 분양, 기축 거래 등 부동산과 연결된 전후방 산업이 뿌리째 흔들릴 수 있다는 판단에서다.

27일 윤석열 대통령이 주재한 제11차 비상경제민생회의 발표 내용 가운데 가장 주목을 받은 부분은 부동산 대출 규제 완화다. 우선 무주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 지역 및 주택 가격과 무관하게 50%로 완화한다. 현재는 무주택자와 1주택자는 비규제 지역의 경우 LTV가 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용되고 있다. 특히 서울 등 투기과열지구의 경우 LTV는 9억 원 이하 금액이 40%, 9억 원 초과에는 20% 적용돼왔다.

이와 함께 투기지역 및 투기과열지구에서 원천적으로 금지됐던 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건부)에게 허용된다. LTV는 50%를 적용하기로 했다. 이는 은행업감독규정 개정 등을 거쳐 내년 초 시행될 것으로 전망된다. 최근 집값이 하락세를 보이고 있지만 서울 주요 지역의 국민평형(전용 84㎡) 아파트 가격은 여전히 15억 원보다 높은 상황이다. 이 때문에 15억 원 초과 대출 규제는 헌법재판소에 위헌 확인 소송이 제기될 정도로 논란이 돼왔다. 이날 발표안이 적용될 경우 부동산 관련 대출 규제는 개인별 소득에 따라 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR)과 LTV 50%만 남게 된다.



정부는 부동산 대출 규제를 완화할 경우 자칫 가계부채 부담을 가중하고 부동산 시장을 다시 자극할 수도 있다는 인식에서 신중론을 펴왔다. 지난달 초 본지가 15억 원 초과 주택에 대한 담보대출 금지가 해제될 것이라고 보도한 내용에 대해 부인하기도 했다. 하지만 최근 금리 인상 기조가 이어지는 가운데 부동산 시장 심리가 예상보다 빠르게 얼어붙자 시장 연착륙을 위해 조치를 내놓은 것으로 보인다.

이와 관련해 김주현 금융위원장은 회의에서 “최근 금리도 오르고 정책 요건이 변해서 과감하게 하나 풀겠다”면서 “규제 완화를 할 건 하고 안정을 위해 지원할 것은 국토교통부와 협의해 부동산 시장 연착륙을 위해 노력하겠다”고 말했다.

정부는 또 청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한을 현행 6개월에서 2년으로 연장한다. 이날 기준 처분 기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용된다. 이는 부동산 거래 자체가 실종된 현 시점에서 기존 주택 처분이 어려워진 당첨자들이 교환 매매 같은 편법을 동원하는 등 실수요자들의 고통이 가중되는 상황을 고려한 것으로 분석된다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 등의 중도금 대출 보증이 가능한 신규 아파트 분양가를 현행 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 확대하기로 했다. 이는 HUG 내규 및 HF 지침 개정으로 바꿀 수 있는 사안인 만큼 정부는 조속히 시행한다는 방침이다.

다만 시장에서는 정부의 이 같은 결정을 환영하면서도 ‘사후약방문’이라는 의견이 지배적이다. 주택 매수 심리가 얼어붙어 서울 아파트 거래량이 전년의 4분의 1 수준으로 급감한 데다 수도권에서도 미분양 단지가 잇따르고 대형 건설사들이 너도나도 컨틴전시플랜(비상 계획)을 가동하는 작금의 상황이 닥치기 전에 움직였어야 했다는 지적이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “15억 원 초과 주담대 금지 규제는 재산권 침해 소지가 클 뿐만 아니라 중복 규제에 해당해 응당 폐지해야 할 규제였다”며 “LTV 상향 조정은 시장 경착륙을 막기 위한 유효한 대안이지만 50%는 미흡하고 60~70%까지 확대해야 거래 정상화 등 실질적인 효과를 기대할 수 있다”고 설명했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장도 “현재 집값은 급격한 금리 인상과 경기 위축 우려 등으로 거래절벽 속 약세가 이어지고 있다”며 “일부 대출 규제가 완화되더라도 DSR과 같은 다른 대출 규제가 있고 아울러 금리 인상으로 이자 부담도 커지고 있는 상황이어서 매수 심리 회복이 쉽지 않아 보인다”고 전망했다.