부동산 시장이 침체기임에도 불구하고 정부가 이달 부동산 공급 대책을 내놓는 것은 올해 들어 주택 공급 선행지표가 부진해 2~3년 후 공급난이 닥칠 우려가 커지고 있기 때문이다. 올 1~7월 전국의 주택 인허가 및 착공 물량은 전년 동기보다 각각 30%, 54%가량 감소했다. 통상 주택은 착공 2~3년 후 공급이 이뤄진다는 점을 고려하면 2025년부터 본격적으로 공급난이 불거질 수 있는 셈이다. 원희룡 국토교통부 장관도 이를 예의 주시하고 있다며 최근 들어 공급 시그널을 거듭 강조했다.
정부의 주택 공급 방안은 크게 민간과 공공으로 나뉠 것으로 전망된다. 민간 부문에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 방안이 나올 것으로 보인다. 고금리 여파 등에 따른 부동산PF 자금 경색으로 전국의 주요 사업장 공사가 중단·지연되는 경우가 늘어나면서 주택 공급에 차질이 예상되서다. 국토부 관계자는 “민간이 주택 공급의 상당 부분을 담당하고 있는데 민간 사업장에 자금이 원활하게 들어가도록 지원하는 방안을 관계 부처와 논의할 것”이라고 말했다.
시장에서는 브리지론 및 PF 대출 만기 연장 등의 방안이 거론된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “PF 대출 보증 확대, 자산유동화기업어음(ABCP) 장기 대출화 등의 자금 조달 지원 방안 등도 가능성이 있다”고 설명했다.
공공 부문에서는 추가 택지 공급 등이 거론된다. 정부 고위 관계자는 “국토부 내부에서도 현재 주택 공급이 모자라다는 인식을 하고 있다”며 “수도권 내 확보할 수 있는 택지를 찾고 있고 기존에 허가가 난 곳들의 공급 시기를 당길 수 있도록 조정하는 방안도 검토하고 있는 것으로 안다”고 전했다.
이 밖에 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 물량을 차질 없이 공급하겠다는 내용 역시 담길 것으로 보인다. 7월 말 ‘철근 누락 ’사태 이후 전관 카르텔 문제가 불거지면서 국토부는 LH에 전관 업체와의 용역 계약 절차를 전면 중단하고 입찰 공고했거나 심사를 진행 중인 설계·감리 용역 건은 전면 공고를 취소하라고 지시했다. 이에 공공에서 공급이 위축되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.
이에 국토부 측은 “공공 물량은 어차피 하반기에 인허가가 몰려 있다”며 “계획했던 인허가 물량을 차질 없이 소화하도록 신경을 쓸 것”이라고 했다. 원 장관도 지난달 29일 ‘주거공급혁신위원회’에 참석해 “내년 상반기에 잡혀 있던 공급 물량을 당겨서 (진행)해도 된다”며 “공급 일정에 차질이 없도록 스케줄을 짜놓고 그 틀 안에서 LH 전관 문제, 사업구조 문제, 전반적 업무 체질 등을 개선하겠다”고 밝혔다.
오피스텔 등 비(非)아파트에 대한 규제 완화책 또한 나올 수 있다. 지난달 주거공급혁신위에서 업계는 오피스텔·생활형숙박시설 등 비아파트에 대한 수요를 포괄하는 주택 정책과 미분양 해소 방안·지원 등이 필요하다고 제안했다. 이에 원 장관도 정형화된 아파트에만 정책의 중점을 두지 않고 주거 사다리 보호를 위해 규제를 정비할 부분을 들여다볼 것이라고 했다.
부동산 업계는 주택 공급 활성화를 위해 재건축초과이익환수제 완화, 실거주 의무 폐지 등의 법안이 국회를 빨리 통과해야 한다고 입을 모은다.
재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 지난해 9월 정부가 부담금 면제 금액을 3000만 원에서 1억 원으로 높이고 부과 구간을 2000만 원에서 7000만 원으로 확대하는 재초환 완화 방안을 발표했지만 야당 반대에 부딪혀 1년째 국회에 계류돼 있다. 이에 정부는 면제 금액은 1억 원으로 유지하되 부과 구간을 7000만 원에서 4000만 원으로 낮추는 수정안을 제시했지만 국회 통과 여부는 미지수다.
실거주 의무는 분양가상한제로 공급된 아파트 당첨자가 최장 5년까지 실제 거주해야 하는 제도다. 세트로 묶이는 전매제한의 경우 수도권이 10년에서 3년으로 단축되는 등 규제가 이미 완화됐지만 실거주 의무 폐지는 아직 국회 문턱을 넘지 못했다. 현 상태로라면 전매제한 기간이 종료돼도 실거주 의무가 적용돼 집을 팔지 못하는 상황에 처하게 된다. 업계 관계자는 “인허가·착공 물량이 급감한 가운데 재초환 등 규제가 유지되면 공급난이 심화할 가능성이 높다”고 지적했다.
