직접 농사지은 농지, 양도소득세 감면 받을 수 있다[도와줘요 부동산세금]

우리나라는 전국의 토지에 필수적으로 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)을 지정하고 있다. 용도지역은 가장 기초가 되는 행위제한 기준으로 상호간에 중복지정을 할 수 없다. 그럼 용도지역 중 가장 넓은 면적을 차지하고 것은 무엇일까?

정답은 농림지역 이다. 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 농림지역은 국토면적 1004억4355만3475㎡(2022년 기준)의 46.36%를 차지하고 있다. 국토의 절반가량이 농지이거나 산지인 것이다. 이처럼 국토의 상당부분을 차지하고 있는 농지는 국가식량계획의 근간이 되는 자산이므로 다른 토지보다 많은 세제혜택을 주고 있다. 대표적인 것이 ‘자경농지에 대한 양도소득세 감면’ 규정이다.

자경농지 세액감면을 받기 위해서는 어떤 요건들을 충족해야 할까? 크게 3가지로 구분할 수 있다.

첫째, 농지 요건이다. 농지란 전·답으로서 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함한다. 그런데 모든 농지가 감면대상이 되는 것은 아니다. 반드시 해당 농지의 용도지역을 확인해봐야 된다. 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분되는데 이 중 주거·상업·공업지역 안에 소재하는 농지(편입된지 3년 이내의 농지는 제외)는 감면대상에서 제외된다. 최근 상담했던 고객은 농작물을 재배해왔기 때문에 자경농지 세액감면을 받을 것이라고 생각했으나 주거지역 안에 소재하는 농지여서 특례를 받지 못한 적이 있다.

농지의 여부는 토지대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있다. 농지의 판정은 ‘양도일’을 기준으로 한다. ‘양도일’이란 매매의 경우 대금청산일과 등기접수일 중 빠른날로 한다. 하지만 양도일 이전에 계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 ‘매매계약일’을 기준으로 농지를 판정한다.

둘째, 재촌 요건으로 농지소재지에 거주하면서, 그 기간이 8년 이상이어야 한다.

농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시·군·구 또는 농지와 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역을 의미한다. 농지소재지의 재촌 여부는 양도자의 주민등록초본을 통해 확인할 수 있다. 예외적으로 주민등록초본상 다른 지역에 거주하였지만 실제는 농지소재지에 거주하였다면, 해당 지역에서의 관리비 납부영수증, 우편물 수령내역, 본인 명의 전화가입증명원 등을 통해 실질을 증명한다면 인정받을 수 있다.

재촌의 판정은 양도일 현재 농지소재지에 거주하고 있어야 되는 것은 아니며, 보유기간 중 8년 이상 재촌을 하였다면 감면규정을 적용받을 수 있다. 또한 해당 농지를 공유하는 경우에는 공유자별로 재촌 여부를 판단한다.



셋째, 자경 요건으로 실제 자경을 하면서, 그 기간이 8년 이상이어야 한다.

전업 농민의 경우 자경 여부를 판단하는 것은 어렵지 않으나, 다른 직업에 종사하며 농사를 짓는 경우가 있다. 이 경우 연령, 농지면적, 농작물종류 등을 종합적으로 고려하였을 때 농작업의 1/2 이상 자기의 노동력에 의하여 농작물을 경작 또는 재배해야 한다. 여기서 주의할 것은 ‘자기의 노동력에 어디까지 포함이 되는가’ 이다. 법령에는 자기의 노동력에 대한 정의가 없고, 예규 및 판례에 따르면 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지는 제외되며, 심지어 부인소유농지를 동일세대원인 남편이 경작한 경우에도 자기의 노동력에 포함되지 않는다.(양도, 부동산거래관리과-0739, 2011.08.22)

실무적으로 다른 직업에 종사하면서 자경을 한 것인지에 대한 판단이 어려우므로 사업소득금액(부동산임대소득 등 일부소득 제외)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 경작한 기간에서 제외한다. 또한 2020년부터는 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 기준금액(도소매업, 부동산매매업 등 3억원, 제조업 등 1억 5000만원, 부동산임대업 7500만원) 이상인 경우에도 경작한 기간에서 제외하고 있다.

자경을 입증하기 위해서는 농지원부, 농업일지, 농약 및 비료 구입영수증, 농약 등 판매확인서, 농협 등의 조합원증명원, 농지위원장의 자경농지사실확인서, 인우보증서 등을 통해 충분히 소명해야 한다. 자경농지 세액감면은 혜택이 매우 큰만큼 과세관청에서 요건을 상세히 체크하는 편이다.

자경의 판정은 양도일 현재 자경하고 있어야 되는 것은 아니며, 보유기간 중 통산하여 8년 이상이면 감면규정을 적용받을 수 있다.

자경농지 세액감면 한도는 연간 최대 1억원, 5년간 최대 2억원까지만 감면을 받을 수 있으므로 양도방식에 따른 절세전략도 생각해볼 수 있다.





※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(diver@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.