서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. 연합뉴스서울 재건축 아파트의 대명사로 불리고 있는 은마아파트가 조합설립을 눈앞에 두고 있다. 2003년 재건축 추진위 승인 이후 무려 20년이 지나 조합설립을 하게 된다. 지난 8월19일 ‘은마아파트 주택재건축정비사업 창립총회’를 열었다. 창립 총회 이후 구청으로부터 조합설립인가는 통상적으로 한 달가량 소요되는 것을 감안하면 다가오는 추석 연휴를 전후로 조합설립인가 될 것으로 예상된다. 재건축 조합설립을 위해서는 도시및주거환경정비법 제35조 제3항에 따르면 “재건축 사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아”야 한다. 가장 문제가 됐던 상가 소유주들로부터 50% 이상의 동의서를 받아 강남구청에 조합설립인가를 신청했다. 조합설립인가 후 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공 순으로 진행된다. 조합설립인가는 재건축 절차에 있어 시작을 알리는 중요한 단계라고 할 수 있다.
그런데 현재 강남구의 경우 투기과열지구로 지정되어 있어 조합설립인가 후에는 조합원 지위 양도가 금지된다. 도시및주거환경정비법 제39조 제2항에 따르면 “투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 ... 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.”라고 규정되어 있다. 다시 말해 투기과열지구내 재건축 아파트는 조합설립인가 후 거래를 규제하고 있는 것이다. 그래서 양수(매수)하는 경우 양수인(매수인)은 조합원의 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상자가 된다. 은마아파트를 매수하고자 하는 사람들이 있다면 조합설립인가 전에 서둘러 계약을 해야 한다. 유의할 점은 조합설립인가 전에 매매계약을 했더라도 소유권이전 등기를 조합설립인가 후에 한다면 조합원 지위를 승계하지 못하게 된다. 이런 이유로 인근 중개업소에 따르면 매매계약 후 수일 내에 매수인이 중도금만 지급한 상태에서 소유권이전 등기를 하고 잔금에 대해서는 매도인을 채권자로 하는 근저당을 설정한다고 한다. 투기과열지구로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산에서는 재개발, 재건축 부동산을 매수 시 이와 관련한 절차를 잘 알아야 한다.
그런데 도시및주거환경정비법에 따르면 투기과열지구내 재건축에서 조합설립인가 후라도 예외적으로 조합원 지위를 승계할 수 있는 규정을 두고 있다. 동법 제39조 제2항 1호부터 7호까지 나열된 사항들을 보면 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 지역으로 이전하는 경우, 상속, 해외 이주, 1세대 1주택자로서 10년 보유, 5년 거주한 경우 등이 있다. 그리고 대통령령으로 정하는 여러 가지 경우가 있는데 동법 시행령 제37조 제3항 1호부터 6호까지 나열되고 있다. 이 중 5호에 보면 “국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우”가 있다. 다시 말해 경매와 공매로 진행중인 물건에 대해서도 예외적으로 조합원 지위를 승계할 수 있는 것이다.
그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 경매와 공매로 진행중인 물건 모두 이에 해당되지 않는 것이다. “국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여” 진행하는 경매와 공매만 적용된다는 것이다. 공매의 경우 매각되는 재산의 종류에 국유재산, 공유재산, 수탁재산, 신탁재산 등이 있는데 국가·지방자치단체 채무를 이행하지 못해 진행하는 재산이 있는데 이를 “압류재산”이라고 한다. 국세 또는 지방세 체납 시 징수기관에서 세금을 회수하기 위해 자산관리공사를 통해 공매를 진행하는데 이와 같은 압류재산 공매에 한해 조합원 지위가 예외적으로 승계된다.
경매의 경우는 경매를 신청하는 여러 가지 원인이 있다. 개인간 돈을 빌려줬다가 변제 받지 못하는 경우 법원에 판결을 받아 신청하기도 하고 임차인이 임대차 기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못해 소송 후 판결을 받아 경매를 신청하기도 한다. 또한 금융기관을 통해 담보대출 후 이자 또는 원금을 상환하지 못해 경매가 되기도 하는데 이와 같은 경매만 조합원 지위를 예외적으로 승계하게 된다. 어떤 사람들은 이를 임의경매와 강제경매로 구분해서 판단하는데 그렇게 했다가는 잘못된 결과가 있게 될 수 있다. 민사집행법에 따르면 “임의경매”란 담보권 실행을 위한 경매로 근저당권, 전세권, 담보가등기와 같은 권리를 설정한 권리자가 경매를 신청하는 것을 말한다. “강제경매”는 집행권원에 의해 신청된 경매를 말한다. 집행권원이란 판결문, 결정문 등을 말한다. 금융기관이 근저당을 설정한 후 경매를 신청하기도 하고 사업자 대출 후 판결문을 받아 경매를 신청하기도 한다. 개인의 경우도 근저당을 설정한 후 경매를 신청하거나 판결문을 받아 경매를 신청하기도 한다. 따라서 투기과열지구내 재건축에서 조합설립인가 후 조합원 지위를 승계하는 경우는 임의경매와 강제경매로 구분할 것이 아니라 경매를 신청한 채권자가 누구인지가 중요하다고 할 것이다. 여기서 말하는 금융기관이란 주택법 시행령 제71조 제1호에 나오는데 은행법에 따른 은행, 중소기업은행법에 따른 중소기업은행, 상호저축은행법에 따른 상호저축은행, 보험업법에 따른 보험회사 등이 이에 속한다.
이와 같은 내용을 잘 알지 못하여 입찰했다가 입찰보증금을 날린 사례들이 종종 있다. 서초구 잠원동에 있는 신반포4차 아파트는 2019년12월31일에 조합설립인가 받았던 물건인데 상속으로 소유권을 이전 받은 상속인들이 공유물분할청구를 통해 신청한 경매였다. 해당 물건을 낙찰 받은 사람은 잔금납부를 포기하게 됐다. 그로 인해 입찰보증금 약2억9000만원을 날리게 되었다. 지난 7월20일에는 중앙지방법원에서 반포3주구 아파트가 진행됐는데 해당 아파트는 2014년 12월 11일에 조합설립인가 됐고 현재는 철거 후 공사중에 있다. 해당 아파트는 대부회사에서 경매를 신청한 물건으로 조합원 지위를 승계할 수 없다. 최저가격 16억7000만원에서 단독으로 입찰하여 21억에 낙찰 받았다. 이후 낙찰자는 이런 사실을 알게 되었는지 법원에 매각불허가 신청을 했으나 받아들여지지 않고 현재 매각허가결정을 앞두고 있다. 매각허가결정 후 대금납부 기한이 지정되는데 대금을 미납하는 경우 입찰보증금 1억6700만원을 날리게 된다.
현재 서울에서 강남, 서초, 송파, 용산은 투기과열지구로 지정되어 있어 재개발, 재건축 투자 시 주의를 요한다. 정비사업에 대한 규제 완화로 여러 지역에서 재개발, 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있고 경매 물건들도 나오게 될 것이다. 재건축, 재개발 구역내에 있는 경매 물건을 투자할 때에는 관련된 법을 정확하게 알아야 한다. 어설프게 아는 것은 매우 위험한 결과를 초래할 수 있다.
박철호 피엘에듀원격평생교육원 원장(세종사이버대학교 겸임교수) chp@aucsub.co.kr
