주택 공급 활성화를 위해 자금이 원활하게 조달될 수 있도록 정부가 금융 지원을 강화한다. 정부는 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증 규모를 25조 원으로 확대하고 PF 정상화 펀드도 기존 1조 원에서 2조 원 이상으로 늘리기로 했다. 시중은행과 저축·여신 업권이 1조 원 규모의 별도 펀드를 조성해 부실 사업장 정상화를 지원할 방침이다.
기획재정부·금융위원회·국토교통부 등이 26일 발표한 ‘주택 공급 활성화 방안’에는 민간 차원에서의 공급 활성화를 위해 원활한 자금 조달을 지원하는 내용이 담겼다. 이를 위해 정부는 우선 공적 보증 기관을 통한 PF대출 보증 규모를 현재 15조 원에서 25조 원으로 확대하기로 했다. 브리지론을 받아 부지 매입까지 마쳤으나 본PF대출 금리가 너무 높아 자금을 조달하지 못하는 곳에 공적 기관이 보증을 서 금리를 낮춰주기 위한 조치다.
구체적으로 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 PF대출 보증액이 각각 15조 원, 10조 원으로 늘어난다. 특히 HUG 보증 상품은 대출 한도를 기존 전체 사업비의 50%에서 70%로 높여 개별 사업장이 지원받을 수 있는 몫을 더 늘렸다. 산업은행과 기업은행·신용보증기금 등 정책금융기관도 건설사 보증 및 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 매입 등에 3조 원을 추가 지원하기로 했다.
보증 발급 문턱도 한 단계 낮췄다. 일례로 ‘자기자본 선 투입 요건’은 현재 토지비의 10%로 일괄 적용하고 있지만 앞으로는 시공 순위 100위 이내에 대해서는 5%를 책정하기로 했다. 예컨대 2000억 원 상당의 토지라면 이전에는 자기자본 200억 원이 있어야 사업 첫 삽을 뜰 수 있었는데 이제는 100억 원만 있어도 된다는 의미다.
아울러 HUG의 ‘미분양 PF 보증’의 경우 기존에는 사업자가 분양가의 5% 이상을 할인해야 보증이 지원됐는데 할인액에 준해 공사비를 조정하거나 발코니 확장 등 옵션 품목 등으로 간접 지원하는 경우도 인정해주기로 했다. 미분양 PF 보증은 미분양 탓에 PF대출을 갚지 못하는 경우 다른 금융권을 통해 차환대출을 받을 수 있도록 HUG가 보증을 서주는 상품이다. PF 보증을 도급 순위 700위 내 시공사로 제한하던 현행 기준도 폐지된다.
이외 정책금융기관의 중도금대출 보증 수준을 높여 시중은행을 통한 자금 지원 창구를 틔운 점도 주목할 만하다. 지원안에 따르면 HUG의 중도금대출 보증 책임 비율은 현행 90%에서 100%로 늘어난다. 또 은행권이 중도금대출 심사 때 초기 분양률(분양 6개월 내)을 최대 80%까지 요구하는 등 과도하게 보수적인 기준을 적용하는 관행도 합리화되도록 지속적으로 점검하기로 했다.
시중은행도 1조 원 규모의 PF 정상화 펀드를 조성해 당국과 보조를 맞춘다. 하나·우리·NH농협·IBK기업은행이 6000억 원을, 저축은행과 여신 업권이 4000억 원을 마련하는 형태다. 앞서 금융 당국은 한국자산관리공사(캠코) 주도로 1조 1000억 원 규모의 정상화 펀드를 조성해뒀는데 민간 금융권도 나서 총 2조 원 이상의 구조 조정 펀드를 만드는 것이다.
펀드는 부실 PF 채권을 인수한 뒤 사업·재무구조를 재편해 사업장의 사업성을 회복하는 데 쓰인다. 펀드 활성화를 위해 정상화 펀드 인수 사업장을 대상으로 HF의 PF 보증 비율(90→95%)과 대출 한도(총사업지 70→80%)를 확대하는 등 인센티브를 함께 제공하기로 했다.
금융위는 “부실 우려 사업장은 만기 연장과 이자 유예, 채무 조정 등 재구조화가 원활히 추진되도록 대주단 협약도 지속해서 운영하겠다”면서 “사업성 확보가 어려운 사업장은 경매나 공매 등을 통해 조속히 정리되도록 해 새로운 PF 사업이 다시 추진될 수 있는 환경을 조성하겠다”고 밝혔다.
이와 관련해 신한자산운용이 캠코의 PF 정상화 펀드 위탁 운용사 중 처음으로 투자 계약을 체결하며 펀드 가동에 나섰다. 신한운용은 2350억 원 규모의 PF 정상화 지원 펀드를 조성하고 기한이익상실(EOD)이 발생한 서울 중구 회현역의 삼부빌딩에 투자해 10년 장기 임대주택으로 개발하기로 했다. 삼부빌딩은 앞서 기존 시행사가 고급 주거 분양 사업을 추진하기 위해 매입했으나 금리 상승과 부동산 경기 냉각 등으로 2금융권 차입금(브리지론)을 본PF로 전환하지 못해 1순위 채권자가 공매를 신청한 바 있다.
