“사실상 1군 건설사들만 살리겠다는 거 아닌가요. 중견 건설사들은 정책자금 찔끔 주고 ‘이걸로 연명하다가 차근차근 무너져 달라’는 것 같아요.”
최근 만난 중견 건설사의 한 관계자는 이같이 토로했다. 정부가 지난해 말부터 몇 차례에 걸쳐 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 방안을 내놓았음에도 실제 시장에서의 체감은 미미한 것이다.
중견 건설사들은 그간 불공정한 책임준공확약 공사를 잇따라 수주해왔다. 자본력이나 협상력이 1군 건설사보다 떨어지는 만큼 리스크를 더 감수하면서라도 사업을 따내야 했다. 그 결과가 현재 건설사 신용도의 ‘폭풍의 눈’이 된 PF 우발 채무다. 계약 기간 내 시공 책임준공과 브리지론 이자 지급 보증, PF 대출에 대한 추가 지급 보증 등을 건설사가 잇따라 짊어졌다. PF 대주단에 사업 목표로 제시한 분양률에 미치지 못할 경우 할인 분양 수수료와 트리거 수수료까지 떠안는다.
부동산 경기가 좋을 때도 막대한 수익은 시행사가 다 가져갔다. 이후 부동산 시장이 침체되고 설상가상으로 공사비까지 가파르게 오르면서 건설사들의 보릿고개가 심화됐다.
그러나 정부가 내놓은 PF 지원 방안은 신용도가 높고 잉여자금이 충분한 대형 건설사들이 주요 대상이다. 일례로 지난해 말 신설된 건설공제조합의 책임준공 보증 상품을 보면 사실상 자금 시장에서 자력으로 채권 발행이 가능한 27개 건설사가 대상이다. 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 사업장의 자금 조달을 지원하는 PF 보증도 요건이 까다롭다. 오히려 HUG 보증서가 없는 사업장은 더더욱 자금난에 내몰리게 될 우려가 크다.
시장에서는 건설사에만 과중한 부담이 돌아가는 구조적 문제를 해결해야 한다고 지적한다. 자본력이 없는 시행사 대신 시공사가 모든 부담을 짊어지는 구조를 고쳐야 한다는 주장이다. 또 자재 수급 등으로 책준 기한이 지난 사업장의 채무 인수 부담을 덜어주고 건설사가 채무 인수로 떠안은 물류센터나 지식산업센터 등 비주택 사업장에 저리 정책자금 등 유동성을 지원해 숨통을 틔워줘야 한다. 중견 건설사들의 줄도산은 이미 시작됐다.
